林鄭施政報告的房屋政策，認真便輸了……

若果買了政府未補地價的「房屋產品」，既不能出租、又不能加按，你的機會成本便是完全喪失物業帶來財富效應的機會。

作者: 智富學苑

2017-10-12

學習智富

撰文：羅偉深（智富學苑專業認可導師）

萬眾矚目的施政報告房屋政策，「農地轉換計劃」消失得無影無蹤，「港人首置上車盤」更是認真便輸了！

為什麼我這樣說？首先，政府的原意其實是好的，無非想令市民安居樂業，不過明年年中才公布計劃詳情，而且只是建議於明年年底才在賣地表中選取一幅僅提供1,000個單位的住宅用地，真正推出之時可能已是下任特首上台之日（假如她不連任），若以月入26,001至34,000元的首置對象來計，這幾年時間如果認真地賺錢和儲蓄，其實早已上車。相反若果你非要輪候這1,000個單位不可，我真的希望你到時能夠抽得中。

其次，首置單位的轉讓年期限制很可能需要較居屋更嚴謹，假如轉讓年期限制介乎5至10年，如果未來家庭成員多了，或工作地域改變，或需要選擇校網等等，單位既不能出租，又不能轉讓，萬一樓價下跌，更可能做硬負資產，若果首置樓成為了你的負累，豈不是做了偽業主、真樓奴？相反，私樓最多被綁3年，可隨時出租或轉售，彈性大得多了。

選擇比努力重要

第三，無論是「港人首置上車盤」，還是「綠置居」等，所有未補地價的「房屋產品」，雖然好像解決了容身問題，其實很多人都忽略了，這些樓都會令你輸掉很大的「機會成本」。正常情況下，私樓也是物價的一部分，因此也會跟隨通脹上升。過去30年，私樓平均每年升值7至8%，跟通脹走勢大致掛鈎。當私人物業升值後，業主可以選擇加按套現，然後再買物業或作其他投資；如果將物業出租，更可累積非工資收入，假以時日財務自由了，很多早年買入物業的人，在退休後靠收租過活，基本上生活也無憂了。

不過，若果買了政府未補地價的「房屋產品」，既不能出租、又不能加按，你的機會成本便是完全喪失物業帶來財富效應的機會。我有一個親戚A，在2003年時買了未補地價的居屋，至今雖然供滿，不過退休後便手停口停，需要靠以前的積蓄過活，面對物價通脹，他只能節衣縮食，因為他的儲蓄不斷減少和貶值。相反，我有另一個親戚B，在2005年時買了一間市區的三房單位，至今已經供滿，他退休後將這個三房單位出租，每個月收到兩萬多的租金，然後在空氣較好，環境較優美的郊區，租住一個兩房單位，扣除租金後他每個月還剩下一萬多元作為生活費，生活完全沒有壓力。兩個親戚會有如此之差異，都是基於他們在年輕時所作的不同選擇。所以，選擇比努力重要，政府的「房屋產品」，認真便輸了！