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首頁 政局 未來房策的「租」與「置」

未來房策的「租」與「置」

新一年已至,政府是時候重新思考,如何解決房屋供應問題,展望特區公營房屋政策的承擔,在租與置之間尋求善策了。

王于漸 作者: 王于漸
2018-01-03
中港政經評論

標籤: 公營房屋房屋供應業主樓市租客置業
婚姻固然增加對房屋的需求,另外離婚造成家庭破碎,亦會增加房屋需求。(亞新社)
婚姻固然增加對房屋的需求,另外離婚造成家庭破碎,亦會增加房屋需求。(亞新社)

眾所周知,本地房屋供應極度短缺,政府一直竭力增加供應,並管理(甚或壓抑)需求,可惜成效不彰。私人物業價格及租金持續飆升,公屋輪候名單則愈來愈長。

近十年來,在房屋供應嚴重短缺下,樓市作出相應調整,實在為修讀經濟學的學生提供了寶貴的一課。香港的經驗尤其可貴,皆因兼備私樓市場及市場以外的公營房屋,後者以截然不同甚至反向的調節方式,以應付供不應求的現象。

租客業主 反應不一

無論是私樓市場抑或公營房屋,均存在着租客與業主。公營房屋的租與售均受政府資助,私樓市場則並無資助。有關房屋短缺,無論在此兩大類房屋或租客與業主之間,反應都各有不同。

其中耐人尋味之處,見於2006至2016年期間,私樓自置物業平均住戶人數由2.83人減至2.73人,居屋單位住戶則由3.19人減至2.92(圖1)。同期私樓租客平均住戶人數由2.42人增至2.48人,而公屋租戶的平均住戶人數則由3.03人減至2.73人。

2006至2016年,正值房屋供應短缺急劇惡化,不少私樓業主及租客均把其居所物盡其用,在樓價與租金高昂下厲行節約。另一方面,不少居屋業主及公屋租客的住戶人數減低,意味着未有盡用居住單位。

公屋租金受到管制和資助,租戶也就缺乏節約居所空間的誘因。此外,部分經濟條件較佳租戶,若其成年就業子女遷出,更可免繳雙倍租金。影響所及,私樓與公屋需求同告增加,公屋輪候名冊自然隨之愈見增長。

當初推行雙倍租金政策,在於令家境較佳租戶繳納較高租金,促進有效運用公屋資源。無奈事與願違,租戶不但自有對策,更反而減低公屋資源的使用率。

居屋住戶的成年就業子女亦會遷離父母居所,租住私樓單位,同時導致公屋輪候名冊不斷增長。當然,每次有新居屋推出,亦有部分人抱着碰運氣心態,加入抽籤之列。

顯而易見,面對樓市升勢,公營房屋住戶表現有別於私樓住戶;經濟學者認為這不足為奇,皆因兩者誘因迴然不同。

住戶結構 暗藏玄機

若聚焦於公營房屋之中,業主與租客亦各具特色。1986至2016年,公屋租戶中1人住戶百份比遠高於居屋(圖2);2016年,1人住戶於出租公屋所佔比例達20.2%,而於居屋住戶所佔的比例則僅為11.2%。

 

對比之下,此30年間,3人或以上住戶佔公屋租戶比例較私樓為低;2016年,公屋租戶中,3人或以上住戶佔53.7%,但居屋同類住戶比例則達62.4%。公屋租戶中人數較少住戶所佔比例較高,皆因住戶中以長者較多,這也是公屋甄選規則優待長者的結果。

換個角度,可檢視戶主年齡介乎40至59歲的1人住戶以及3人或以上住戶的比例。1986至2016年,公屋租戶中1人住戶比例仍遠高於居屋住戶(圖3);2016年,1人住戶佔公屋租戶總數14.5%,而僅佔居屋住戶總數8.8%。

此30年期間,3人或以上住戶佔公屋租戶比例一直低於居屋住戶。2016年,3人或以上住戶佔整體公屋租戶63.4%,同類住戶佔居屋住戶總數則達69.9%。

租置雙軌 擇善而從

公屋租戶中人數較少住戶比例較高的另一原因,乃是其偏高的離婚率。於1986至2016年間,戶主年齡介乎20至59歲的住戶中,以公屋租戶所佔離婚率特別高(圖4)。2016年,公屋租戶佔全港住戶的25.4%,但居於其中的離婚者竟佔全港離婚人士的41.6%。

婚姻固然增加對房屋的需求;另一方面,離婚造成家庭破碎,亦會增加房屋需求。人數較少住戶佔公屋租戶比例較高,部分原因正在於離婚率較高。公屋租戶離異之後,其租住公屋資格既不受影響,申請編配公屋的誘因也不會減低。

相反,居屋住戶一旦離婚,所持業權勢必攤分,其中一方甚或會喪失業權,這大大削弱居屋住戶離婚的誘因,是以居屋住戶中個人離婚率低於公屋租戶。

2016年,戶主年齡為20至59歲的住戶中,居屋住戶佔全港住戶的14.8%,但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2%。

上文臚列的統計數字,顯示相對於公營房屋,私樓市場較能善用居所空間,尋求在有限的住屋容納更多住客。至於公營房屋之中,居屋又比公屋較能有效應對房屋短缺問題。

面對房屋供應短缺,再一次證明市場與置業更能發揮作用。新一年已至,是時候重新思考,展望特區公營房屋政策的承擔,在租與置之間尋求善策了。

原刊於《信報》,本社獲作者授權轉載。

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王于漸

現任香港大學金融學院經濟學講座教授、黃乾亨黃英豪政治經濟學教授,曾擔任香港大學首席副校長。香港經濟研究中心創辦主任、清華大學中國經濟研究中心高級研究員;曾任芝加哥大學全國民意研究中心及史丹福大學胡佛研究所客座研究員。曾任多個政府委員會委員,包括中央政策組(兼任)、行政長官特設創新科技委員會、策略發展委員會、經濟諮詢委員會、外匯基金諮詢委員會、醫院管理局、房屋委員會、工業及科技發展局、土地及建築諮詢委員會、亞太經濟合作理事會(香港委員會)和大學教育資助委員會。1999年獲香港特區政府頒授銀紫荊星章,表揚他對香港教育、房屋、工業及科技發展作出的貢獻。
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