明日大嶼：倒錢落海或倒沙成金？

「明日大嶼」計劃布以來，反對者認為該計劃成本高昂，是「倒錢落海」；贊成者則認為土地是香港最寶貴的資源，賣地收入將會遠超填海的成本，計劃是「倒沙成金」。

發展局上星期公布了「明日大嶼」計劃的初步成本及土地收益估算，估計計劃的成本為6240億，土地收益為1萬億左右，收益遠超成本。計劃不會掏空庫房，還會有可觀的進帳。

拆解成本收益估算的質疑

不少論者認為政府低估了成本及高估了收益。在成本方面，當局按2018年9月的工程價格計算成本，沒有考慮近年工程價格上漲速度遠超整體經濟的通貨膨脹。此外，近年不少超大型工程大幅超支，「明日大嶼」計劃的成本恐怕將會高達1萬億。在土地收益方面，論者強調地價十分不穩定，一旦香港經濟不景，土地收入將會大幅下降。

以上的質疑其實以偏概全，需要仔細拆解。首先，當局對成本的估計是按現時價格計算，賣地收益的估計同樣按現時的價格計算，兩者皆按完全可比的口徑計算。過去十年，香港建築工程投標價格指數上升約1.4倍；住宅物業價格指數更上升3.1倍。如果以過去的經驗推算將來的價格，「明日大嶼」計劃的土地收益將大幅超過1萬億，將遠遠拋離建築成本。

過去十年香港工程價格飛漲，超大型工程出現大幅超支，主要原因是有過多的超大型工程集中在這十年間一同上馬，超過香港建築業的負擔能力。曾蔭權首先在2007年《施政報告》提出十大建設計劃，其後為了應付2008年爆發的金融海嘯，更以大型基建刺激經濟。在這政策背景下，高鐵香港段、港珠澳大橋、中環灣仔繞道、沙中綫、機埸三跑等項目皆迅速上馬，政府基建工程開支佔財政總開支的比例，也從2009╱2010年度的9.4%大幅上升至2016╱2017年度19.3%的高位。不過，隨着超大型工程相繼完成，此比例已經迅速下降至2018╱2019年度的14.3%。今年公布的2019╱2020年度預算，此比例更進一步跌至一成三。香港的工程價格指數，也在2016年第三季到達頂峰後回落，至2018年第三季一共回落了4.2%。

展望未來15年，除了「明日大嶼」，香港並沒其他超大型工程進行。近年香港建築業，在吸引年輕人入行及提高生產力（例如裝嵌預先建造組件的房屋）方面皆有一定成效。估計「明日大嶼」的工程不會超越香港建築業的負擔能力，超支的風險會大幅降低。未來香港政府財政每年能夠承擔約1000億元工程開支，「明日大嶼」的工程分開十多年進行，每年費用不過幾百億，不會造成過重的財政負擔。

計算收益已含逾三成折讓

在土地價格方面，過去地價飛漲，政府財政收入因此大幅增加，累積1萬億以上的財政儲備，主要是因為回歸後政府增闢土地步伐緩慢，高地價並不符合社會福祉。政府不應該採用高地價政策，不過也不應該賤價賣地。政府應該加快增闢土地的步伐，容許過高的地價出現適度調整，直到增闢土地的邊際收入，剛好彌補增闢土地的邊際成本。

「明日大嶼」土地收益將達1萬億的估計，是假定每平方呎住宅樓面地價為1萬元到1萬2000元左右，與最近啟德每平方呎約1萬7000多元的樓面地價比較，已經有三成多折讓。換言之，就是香港的樓價出現顯著調整，「明日大嶼」計劃仍然不會掏空庫房。

原刊於《星島日報》，本社獲作者授權轉載。