明日大嶼是一場收支災難

做數減低表面造價？

政府公布「明日大嶼」人工島的初步造價估算，金額為6240億元。有人批評這足以證明坊間此前指的1萬億元實屬吹噓。但「明日大嶼」項目本來的填海面積為1700公頃，現在的造價則只包括第一期的1000公頃交椅洲工程。除了少了第二期的700公頃喜靈洲項目，連同其他七條「可能的道路/鐵路連接網絡」也通通消失。可見坊間所說的1萬億，其實還是遠遠低估了明日大嶼的總成本。

同樣值得留意的是，這也未計算政府過往的超支往績。例如高鐵由原定的669億元造價，超支到接近900億元（實際數字無從得知，因政府在支付了844.2億元後，要求港鐵為餘下造價包底，港鐵還為此支付特別股息以安撫股東）；港珠澳大橋和蓮塘口岸則分別超支54.5%和108%；沙中線的超支情況更是難以預測。凡此種種，均令市民對明日大嶼的造價估算充滿戒心。

為了減低表面的造價，現時這個容納逾15萬個單位和另一個商業中心的第一期「明日大嶼」，並沒有連接九龍的交通網絡。屆時島民均須經過港島再前往九龍，九龍和新界東居民亦須經港島前往明日大嶼上班，這勢必為最擠塞的中上環一帶，製造另一個交通瓶頸和災難。雖然明日大嶼另有鐵路連接欣澳，但循欣澳前往九龍將要繞大圈，如同從東涌出發一樣遙遠。香港人即使支付了6240億元，恐怕仍未能做到安居樂業，身處中上環甚至還更感擠迫。（關於交通，亦可參考拙文：明日大嶼是一場交通惡夢）

龐大收益難彌補成本

至於政府說收益龐大，則有虛報之嫌。它引用測量師學會的估算，假設最少興建45000個私人住宅（地價呎售1萬元起，以住宅面積中位數431呎計算，其實僅有1940億元），以及400萬平方米的商廈（地價呎售8000元起，其實也僅有3443億元），土地收益遂可達7070億元起，看來足以彌補未超支的造島成本。儘管這個我乘出來，其實只有約5383億元，遠遠未及「明日大嶼」的造價，遑論超支後的造價。

此外，政府、測量師學會甚至「經濟學者」經常假設有很多人買樓，湊合起來便有上萬億的收入。但我們要留意，如果沒有大量新移民，本來我們就擁有足夠土地，無須建島。而新移民是否能夠掏出萬億彌補開支，卻沒有經過任何研究的考驗。假如新移民沒有這個財力，現在就根本不知道哪裏有這麼多的人或機構，能有這樣深的口袋，去填補這萬億之數？400萬平方米的商廈相當於59座怡和大廈（67726平方米），供應如此龐大誰知到時能夠填滿？（註1）而供應大增又不會壓低售價？道路網絡又是否能支援如此龐大的上班族？他們的整個收益假設，均是建築於浮沙之上。低估造價，高估收益本來就是他們的看家本領。

吸納一名新移民需150萬元，遑論一家四口

當造島的成本浮現，我們便可粗略得知吸納新移民所需的成本。以島上的15萬個單位，平均住戶人數為2.8人計算（此數字來自政府統計處），即得出42萬人口。以6240億元除開來，每吸納一名人口的初始成本約為150萬元。大愛左翼恐怕需要回應，支持家庭團聚的成本是否無上限，庫房或香港市民是否要心甘情願為其補貼。令人震驚的是，即使掏盡庫房，也僅能吸納8年的新移民。而即使人工島能達到政府的預期收益，那亦本來可作為庫房盈餘，支援各種服務，而非用以補貼新移民的昂貴居所。

另外，有人說無須擔心超支。超支意味物價高漲，到時賣地收益就會更高，足以彌補超支數額。這也是站不住腳的。因為政府聲稱島上以興建公屋為主，也就是不會以高價出售單位；而造地成本愈高，則只會意味所建公屋或吸納新移民的成本更高，終有一刻會達到一個足以壓垮庫房的數字。

當新移民政策無法自負盈虧，它就只會隨着造島超支而造成更大虧損。而隨着香港造地與基建的成本愈來愈高，政府又不肯徵用較便宜的棕地、軍營或私人遊樂場，新移民政策勢將會為香港造成更為沉重的負擔，變成每一個香港人以至新香港人皆難以承受的重擔。

由是觀之，公立醫院或港鐵逼爆等現象並非無因，只要從政府的財政分配，便可略知一二。一方面人口增長令這些設施逼爆，另一方面人口增長致使我們要撥出大量資源興建人工島，難以兼顧其他服務。「明日大嶼」會否陸沉尚未可知，但香港人就肯定正陷入一個不斷下沉的漩渦之中。

註1：根據香港政府規劃署在《香港2030+》就核心商業區的甲級寫字樓用地需求估算，至2041年亦不過有106萬平方米樓面的短缺，約需8.9公頃土地而已；而非核心區的甲級寫字樓面積更會出現126萬平方米的盈餘，約多出10.5公頃土地，一般商業用地更會有355萬平方米的盈餘，約多出32.3公頃土地。（政府推論見《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略，綜合土地需求及供應分析》頁4）

是以屆時整體商業用地已是供過於求，難以想像再額外添加400萬平方米的情況。以上分析詳見姚松炎〈明日大嶼人工島的商業用地賣地收入估算〉。