由中原集團主席施永青主催的網上買賣物業網站house730,最近逆市大展拳腳,分別在電視和巴士及各媒體大賣廣告,是否看淡傳統的地舖買賣物業?施永青坦言,相信網上客源未來將會成為主要客源。
施永青指出,現時地產代理將大部分資源放在租舖上。傳統地產代理仍然迷信地舖,當中包括中原地產的管理層甚至員工,他們認為有好地舖才能請到員工,才會有生意。現時香港的地產代理的主要開支就是舖租,地產代理同樣要面對昂貴的租金,不僅發展商、地鐵物業和各大商場租予地產代理的租金都較其他商戶貴近五倍,在網上賣樓非馬上見成效,很難滿足一些急功近利的人。
為何會看好網站銷售?當然不是貿然決定。施永青分析說,在內地發現在網上獲取客戶的能力高於其他的舊有渠道,當中包括各種廣告,因為新一代不是走入店舖和依靠報紙去物色物業,所以報紙分類廣告已日漸式微,傳統媒體報紙日漸走下坡,而他經營的免費報章am730賺了11年錢後,去年也開始虧蝕,因被其他網上媒體搶去不少資源。
由於他要為報章尋找新的收入來源,所以house730是由《am730》衍生出來。至於是否與中原集團有關係,施永青笑言他的資金是否就是中原集團的呢?如果硬要套關係,可以肯定的是他們有一個共同的「祖先」。
有信心搶佔網上市場
至於中原地產很早已經開展自己的網站,而且瀏覽量很大,但有一個先天缺陷就是只局限於中原本身的樓盤,作為網站是要持開放態度,所以他自己打造一個不受個別代理限制的網站,目前仍是起步階段,故以二手市場為主。由於是開放平台,當網站的瀏覽量達到一定水平時,他會加入一手樓、澳門和大灣區等地的物業盤,再加上工商舖。
施永青信心滿滿house730在業界肯定可以佔一個重要地位。雖然同類型的網站已經運作較長時間,有一定的客源,他有信心house730可以在市場佔一席位,因為有兩大地產代理作後盾。他分析指,中原和利嘉閣兩間地產代理的成交量佔市場三至四成,這是要有八至九成的樓盤才有的成交量。
近半年香港受到社會運動影響,house730仍然大灑金錢賣廣告。施永青解釋說,一切工作的安排是很早已經計劃,一旦落實就要全力催谷,所以他們在各項媒體如電視和巴士投放大量的廣告,目的只有一個,就是要提高知名度,讓更多人認識house730。他說,所謂「人在江湖」,不能受環境所左右,目前有幾千員工,估計連同他們的家人,有近萬人是要依靠他屬下公司來生活,不能因為環境不好就不做,這也是一種責任。
《施政報告》推出多項招數幫助市民買樓,樓市會否出現小陽春?施永青指要從投資者和使用者兩方面去分析。將擁有者和使用者分開,因為要用的人無得揀,用作投資的人有得揀。使用者主要是租客,當投資環境變差時投資者可以選擇觀望,所以豪宅、工商舖等受影響最大。施永青認為,樓價1000萬以下的有支持力,因為可以造八成按揭,而800萬的樓更可按九成,之前首期不足的人士可以入市,用家要居住一定會入市,故細價樓有一定購買力。
減持物業自嘲跌眼鏡
經過近半年的社會運動和外圍因素影響,不少經濟專家和學者預計2020年香港經濟可能會進入寒冬,飲食零售和旅遊會出現裁員和倒閉潮,對樓市會否帶來影響?施永青笑言,樓市與經濟和工資增長已經脫節很久,如果想依靠經濟增長和加薪來買樓、供樓,實在是夢想,現在買樓的人是靠積累財富,甚至是上一代的積累才能買樓,普通人是沒有資格買的。
施永青以足球比賽為例,要分析一場球賽的結果,一定是分析兩隊球員的技術,分析觀眾球技如何了得,只會是笑談。樓市也是一樣,分析沒有資格買樓的人是沒有意義,因為他們很早已經成為觀眾。
對於樓市未來走向,施永青自嘲跌眼鏡﹐因為四年前佔中開始他已開始減持物業,這是公開秘密,但樓市之後一直上升,他笑言自己看錯市,事實上參與樓市這場遊戲的人的心態比他想像中強,沒有「騰雞」(粵語慌張之意)。相反,他在佔中時已開始「騰雞」。施永青補充說,他只是短期看錯市,因為他持有的物業不是說想賣就可以賣出,樓市如何還是要看長遠的。
中美貿易戰至死方休
雖然美國通過《香港人權與民主法案》,施永青認為,香港在中美貿易戰擔當的角色不會變,香港成為中美角力的磨心是不爭事實,中美貿易是一場持久戰,直至一方倒下才會結束,因為美國認為中國將會威脅其世界一哥的地位,所以會一如當年令到蘇聯崩潰一樣才會罷休。他早前認為中美貿易戰首階段會在去年底至今年初暫告一段落,現在可能會在今年美國總統選舉結束後。當雙方停戰休息時,商人又會把握時機做生意。
當美國通過《香港人權與民主法案》,有人呼籲美國取消香港的獨立關稅區地位。施永青不以為然,認為只是用作討價還價的籌碼,美國不會每年都去檢討是否取消香港的特殊地位,一旦香港特殊地位真的被取消,香港變為與中國內地其他城市一樣,中國就不再需要投鼠忌器了。
他說,香港過去被視為西方陣營其中一分子,所以才會有《美國關係法》的出現,目的要香港繼續留在西方陣營,所以他相信香港特殊地位仍會維持一段長時間,直至中美雙方都不再需要為止,關鍵是要看中國在中美貿易戰是否會崩潰﹐被迫接受美國開出一切條件,還是中國能夠證明在美國打壓下,仍然能夠生存和有所增長,最後才會考慮是否仍然放心讓香港扮演以往角色。
施永青簡介
香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育。19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。
除房地產外,在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。