施永青：樓市未見泡沫 政府應要「減辣」

不少專家認為，樓市已出現泡沫，有人指樓價會跌四成，甚至有指會跌七成。本社特別訪問了中原集團主席施永青先生，由他為大家剖析樓市未來的走向究竟香港樓市是否出現泡沫？

施永青根據近期二手市場反應估計，樓市下跌第一波會在百分之十五至二十，樓市下滑要看由誰來主導，近期買樓人士議價很進取，可謂大刀闊斧開口就要業主減百分之十五至二十，業主可以接受的水平則在百分之十至十五。當然，市場上有不同的成交價位，經過討價還價後，愈來愈多減價成交都是百分之十至十五左右，減百分之三至五已經很少見了。所以他相信樓市下跌的第一個支持位會在百分之十五左右。

至於樓市是否出現泡沫，施永青根據中原城市指數指出，在將來樓價跌幅會加劇，但從高位到12月中旬只下跌了百分之六，反映地產市場本身沒有問題，樓市不會爆煲，所以他認為樓市泡沫並不多。

沒有三凸 樓市無泡沫

施永青分析說出現泡沫要從三方面看，首先要看樓宇有沒有建多了，即是「建凸」；其次供樓人士借錢有沒有借多了，他們都未見有「借凸」；同樣地產商也沒有借多了，也未有「借凸」，他稱之為「三凸」。如未符合上述三項重要因素，不能說樓市有泡沫，故此，他認為樓市並未見泡沫。施永青娓娓道來，指樓市出現泡沫，首先是過度興建，這是不可逆轉的，可謂「絕症」。但現時香港住屋缺乏，更要覓地建屋，所以他但支持填海，更認為政府更要多管齊下加快起樓，「香港住屋供應缺乏，故沒有過度興建的泡沫 」。

施永青又指出，本地傳媒經常指供樓人士很慘，指大部分收入都供給地產商，沒有多餘錢花。他說，這是完全沒有統計基礎的說法，根據統計處人口普查資料顯示，有六成多人已經供完樓，而餘下的供樓人士佔家庭入息比例是二成多，這是通過實際探訪獲得的資料，所以小業主沒有過度借貸。發產商方面，大部分借貸只是佔其公司資產總值二至三成，不同內地發產商借近八成，所以在小業主和發展商都沒有「借凸」情況下，樓市又怎會有泡沫出現呢？

樓價對用家而言偏高

施永青補充，唯一的泡沫是樓價升凸，但這要從兩方面看，對用家而言是升凸了，但從投資者角度看則沒有。這一點由美國聯署局連續加息七次，香港都沒有跟隨可見，直到第八次香港才跟隨加息，也只是跟隨一半。因為加息銀行要給存戶多些利息，在銀行錢太多情況下，加息對銀行完全沒有好處。要銀行加息，政府就要向買樓的人施寛措施，銀行的錢能夠借出，才會有加息的空間。現在錢不能貸出，因此從投資角度看，樓價並沒有偏高，只是對用家來說是偏高。事實上，香港的物業並不只是賣給用家，而用家中也有投資者。現時徵收百分之三印花稅，買第二個物業更要多付百分之十五印花稅。「你們有沒有發現，現在買樓人士大部分都不用付額外百分之十五印花稅，那是否全部是用家呢？很明顯，這是父母借兒女名字買樓，並非父親買樓給兒子，而是用兒子名字來投資，故從沒資角度看，香港人仍是有錢有能力的。」

施永青從另一角度分析，指1997年香港銀行體系結餘有2萬7千億，現在是13萬億，樓價方面比當年只上升180%，而銀行體系結餘則上升400%，銀行水浸錢自然會偏向樓市，故即使樓市進入下跌周期，最多只有二至三成左右。

政府不應該經常使用「辣招」

施永青認為，「政府『減辣』此其時也」。他強調，並不是要為自己的行業爭取多些生意才這樣說，「辣招」並非政府應該經常用的招數。聯署局加息的目的是要正常化，因為正常時期利息不會如此低，正常時期利息應比經濟增長略低，若高於經濟增長，則會壓抑經濟增長，令商業成本上升、壞帳上升。因為借錢做生意的增長不及利息增加，即借錢人沒有能力還錢，所以政府也沒有理由經常收百分之三印花稅這樣離譜，否則下次怎樣加印花稅呢？所以聯署局要加息才有息可減，如經常是零息則減無可減。所以政府應趁樓市調整，樓價沒有反彈下，應該「減辣」，因為這些辣招增加交易成本，在正常情況下，政府應該降低交易成本，市場就會流通順暢，資源才能落在最能利用資源的人手中。

「市場經濟與計劃經濟最大差異是，市場經濟有交易，有交易資源才能落入有需要的人手上。」政府將交易成本訂得這樣高，市場自然缺乏流通，才有納米樓出現。施永青指出，在70和80年代，地產商建了很多細單位，現在這批單位業主已經供滿，如果他們換大單位，這些細單位就會流入市場，但現在交投少，供完樓的人不能換樓，所以政府應該「減辣」。

中美貿易戰可借勢「減辣」

「在中美貿易戰影響下，樓市不會急升期間，政府更應『減辣』。」施永青認為，美國是全方位壓抑中國，並非單純貿易戰。他分析指，中國改革開放初期美國樂見其成，樂於看見中國由計劃經濟走向市場經濟，樂見中國由沒有私有財產，變成少數人先富起來；樂見由國企主導慢慢變成有民企主導，向美國靠攏，認同美國摸式。但事情發展原來不是美國所看到的劇本，實行的不是美國模式，而是中國自己的模式。這還不重要，重點是中國發展得太快，眼看很快會超越美國，他的地位受到挑戰，即使是同路人，如日本等亦不能忍受，何況是中國？所以一定千方百計打壓中國，當美國的「一哥」地位受到挑戰，他的發鈔紅利就會喪失，美國並非有很多生產供應給世界，而是靠印鈔票，為什麼他印鈔票有人會相信？就是因為他是世界「一哥」，所以美國現在仍可過這樣的生活。

施永青又說，在美國壓抑中國的同時，可以預見香港樓市相對穩定，所以政府應要放寬，讓想換樓的人士入市，甚至讓有能力投資的人士買樓，樓市可以流通，這就是政府要「減辣」的原因。

施永青簡介

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育。19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。