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首頁 財經 施永青:樓市未見泡沫 政府應要「減辣」

施永青:樓市未見泡沫 政府應要「減辣」

樓市是否出現泡沫,施永青根據中原城市指數指出,在將來樓價跌幅會加劇,但從高位到12月中旬只下跌了百分之六,反映地產市場本身沒有問題,樓市不會爆煲,所以他認為樓市泡沫並不多。

本社編輯部 作者: 本社編輯部
2019-04-17
首屆財經峰會

採訪:黃文傑 攝影:文灼峰

標籤: 施永青樓價樓市貿易戰辣招
施永青說,在美國壓抑中國的同時,可以預見香港樓市相對穩定,所以政府應要放寬,讓想換樓的人士入市。
施永青說,在美國壓抑中國的同時,可以預見香港樓市相對穩定,所以政府應要放寬,讓想換樓的人士入市。
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不少專家認為,樓市已出現泡沫,有人指樓價會跌四成,甚至有指會跌七成。本社特別訪問了中原集團主席施永青先生,由他為大家剖析樓市未來的走向究竟香港樓市是否出現泡沫?

施永青根據近期二手市場反應估計,樓市下跌第一波會在百分之十五至二十,樓市下滑要看由誰來主導,近期買樓人士議價很進取,可謂大刀闊斧開口就要業主減百分之十五至二十,業主可以接受的水平則在百分之十至十五。當然,市場上有不同的成交價位,經過討價還價後,愈來愈多減價成交都是百分之十至十五左右,減百分之三至五已經很少見了。所以他相信樓市下跌的第一個支持位會在百分之十五左右。

至於樓市是否出現泡沫,施永青根據中原城市指數指出,在將來樓價跌幅會加劇,但從高位到12月中旬只下跌了百分之六,反映地產市場本身沒有問題,樓市不會爆煲,所以他認為樓市泡沫並不多。

沒有三凸 樓市無泡沫

施永青分析說出現泡沫要從三方面看,首先要看樓宇有沒有建多了,即是「建凸」;其次供樓人士借錢有沒有借多了,他們都未見有「借凸」;同樣地產商也沒有借多了,也未有「借凸」,他稱之為「三凸」。如未符合上述三項重要因素,不能說樓市有泡沫,故此,他認為樓市並未見泡沫。施永青娓娓道來,指樓市出現泡沫,首先是過度興建,這是不可逆轉的,可謂「絕症」。但現時香港住屋缺乏,更要覓地建屋,所以他但支持填海,更認為政府更要多管齊下加快起樓,「香港住屋供應缺乏,故沒有過度興建的泡沫 」。

施永青又指出,本地傳媒經常指供樓人士很慘,指大部分收入都供給地產商,沒有多餘錢花。他說,這是完全沒有統計基礎的說法,根據統計處人口普查資料顯示,有六成多人已經供完樓,而餘下的供樓人士佔家庭入息比例是二成多,這是通過實際探訪獲得的資料,所以小業主沒有過度借貸。發產商方面,大部分借貸只是佔其公司資產總值二至三成,不同內地發產商借近八成,所以在小業主和發展商都沒有「借凸」情況下,樓市又怎會有泡沫出現呢?

樓價對用家而言偏高

施永青補充,唯一的泡沫是樓價升凸,但這要從兩方面看,對用家而言是升凸了,但從投資者角度看則沒有。這一點由美國聯署局連續加息七次,香港都沒有跟隨可見,直到第八次香港才跟隨加息,也只是跟隨一半。因為加息銀行要給存戶多些利息,在銀行錢太多情況下,加息對銀行完全沒有好處。要銀行加息,政府就要向買樓的人施寛措施,銀行的錢能夠借出,才會有加息的空間。現在錢不能貸出,因此從投資角度看,樓價並沒有偏高,只是對用家來說是偏高。事實上,香港的物業並不只是賣給用家,而用家中也有投資者。現時徵收百分之三印花稅,買第二個物業更要多付百分之十五印花稅。「你們有沒有發現,現在買樓人士大部分都不用付額外百分之十五印花稅,那是否全部是用家呢?很明顯,這是父母借兒女名字買樓,並非父親買樓給兒子,而是用兒子名字來投資,故從沒資角度看,香港人仍是有錢有能力的。」

施永青從另一角度分析,指1997年香港銀行體系結餘有2萬7千億,現在是13萬億,樓價方面比當年只上升180%,而銀行體系結餘則上升400%,銀行水浸錢自然會偏向樓市,故即使樓市進入下跌周期,最多只有二至三成左右。

施永青認為,政府應把握時機「減辣」。

政府不應該經常使用「辣招」

施永青認為,「政府『減辣』此其時也」。他強調,並不是要為自己的行業爭取多些生意才這樣說,「辣招」並非政府應該經常用的招數。聯署局加息的目的是要正常化,因為正常時期利息不會如此低,正常時期利息應比經濟增長略低,若高於經濟增長,則會壓抑經濟增長,令商業成本上升、壞帳上升。因為借錢做生意的增長不及利息增加,即借錢人沒有能力還錢,所以政府也沒有理由經常收百分之三印花稅這樣離譜,否則下次怎樣加印花稅呢?所以聯署局要加息才有息可減,如經常是零息則減無可減。所以政府應趁樓市調整,樓價沒有反彈下,應該「減辣」,因為這些辣招增加交易成本,在正常情況下,政府應該降低交易成本,市場就會流通順暢,資源才能落在最能利用資源的人手中。

「市場經濟與計劃經濟最大差異是,市場經濟有交易,有交易資源才能落入有需要的人手上。」政府將交易成本訂得這樣高,市場自然缺乏流通,才有納米樓出現。施永青指出,在70和80年代,地產商建了很多細單位,現在這批單位業主已經供滿,如果他們換大單位,這些細單位就會流入市場,但現在交投少,供完樓的人不能換樓,所以政府應該「減辣」。

中美貿易戰可借勢「減辣」

「在中美貿易戰影響下,樓市不會急升期間,政府更應『減辣』。」施永青認為,美國是全方位壓抑中國,並非單純貿易戰。他分析指,中國改革開放初期美國樂見其成,樂於看見中國由計劃經濟走向市場經濟,樂見中國由沒有私有財產,變成少數人先富起來;樂見由國企主導慢慢變成有民企主導,向美國靠攏,認同美國摸式。但事情發展原來不是美國所看到的劇本,實行的不是美國模式,而是中國自己的模式。這還不重要,重點是中國發展得太快,眼看很快會超越美國,他的地位受到挑戰,即使是同路人,如日本等亦不能忍受,何況是中國?所以一定千方百計打壓中國,當美國的「一哥」地位受到挑戰,他的發鈔紅利就會喪失,美國並非有很多生產供應給世界,而是靠印鈔票,為什麼他印鈔票有人會相信?就是因為他是世界「一哥」,所以美國現在仍可過這樣的生活。

施永青又說,在美國壓抑中國的同時,可以預見香港樓市相對穩定,所以政府應要放寬,讓想換樓的人士入市,甚至讓有能力投資的人士買樓,樓市可以流通,這就是政府要「減辣」的原因。

施永青簡介

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育。19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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