過去施永青經常在媒體和各種場合分享他的C觀點,去年底應香港大學畢業生議會的邀請,為大學的畢業同學在安排置業計劃指點迷津。特別是近年來出現香港年輕人置業困難的情況,施永青以其對香港樓市的熟悉和豐富的投資經驗,客觀地分析香港樓市的過去、現在和未來,向廣大年輕人投資物業提出建議,對投資者們也有重要參考價值。
置業難的一代
雖然買樓不是人生的唯一追求,但若處理不當將影響到其他追求。 施永青憶起自己早幾年說過大學生畢業無法置業是能力問題,因此頗受爭議。 到今天,大學生仍然是於全社會最頂尖的18%的一群人,施指出,如果連他們都感到置業困難,就說明這個地方的樓價可能真的偏高,買不起是正常的。他認為,樓價過高就說明不是置業的好時機,年輕人可以推遲置業,至於何時置業只是一個時間問題。要是因此就說年輕人整體上的置業能力低未免過慮。
那麼究竟買得起樓的人供樓有多難呢?施永青從資料上做出分析:根據2011年的一項統計資料,香港60%置業的家庭並不需要按揭,就談不上供樓難。 餘下的人按揭只佔收入的30%,並不算很高。最近這一、兩年買樓的人確實供得更辛苦些,但是如果本身收入少的話,香港的銀行最多只允許用收入的40%做按揭,高收入家庭允許比例可能達到50%, 所以實際情況是並不存在用大部分收入在供樓。即使看供樓佔入息的中位數,大約對應買一個五、六百尺單位家庭供樓負擔的中位數, 銀行資料顯示在百分之四十九點幾的水準。歷史上比較嚴重的是在1997年,達到90%以上,比現在高一倍。再遠一些,在1982年時,供樓佔入息中位數比例高達180%,那時供樓比現在辛苦得多, 因此,現在想買樓的人不算供得太辛苦;當然並不是所有人都有能力去買樓。
高地價由來已久
香港現在社會結構比較簡單,地價高市民的矛頭直指地產霸權。施永青提醒無論是地產商,還是小業主在交易時都會考慮將自己的利益最大化。事實上,香港的高地價其實由來已久,問題的根源在政府一直實行的高地價政策。政府是香港的土地擁有者,使用土地靠向政府租賃。開埠之初英國人定下高地價政策,每年只批租少量土地,向發展商一次性收取高額地租,稱為補地價。因為香港稅收低,所以政府收入主要來源於地租。由於政府仰仗「賣得少才賣得好」,這種批租制度和高額的補地價一直沿用至今。施永青認為若要解決香港的高地價問題,唯一辦法就是政府少從發展商那裏收取補地價,地租可以相應增加,增加的部分作建築費用。 這樣既可以讓市民買得起樓,政府仍然可以將地租作為主要經濟來源。高地價已是既成事實,對地產買賣採取什麼態度,必須了解它的真正處境,了解問題的根源。
如果香港採取壓制樓價的方式能否解決問題呢? 施永青評價董建華時代提出的「八萬五」計劃的確成果顯著,尤其在2001年以後每年可以供應超過10萬個住宅,總體上成功壓低了七成樓價。但是之後政府收入從何而來呢?政策實施前並沒有詳細考慮過,導致後來政府公務員要減薪,醫管局要減少病人看醫生輪候的配額,整個經濟發展受到影響。樓價被壓得太低,有樓的人也未必覺得開心。 現在樓價按使用面積算一萬多元一尺,如果為了讓年輕人買得起而壓低到3000元一尺,這樣很多人的財富會被蒸發掉,變成負資產。在高地價的環境下,施永青擔心還沒等將樓價壓低到這個水準很多社會問題就會出現,比如資產貶值、市民消費欲降低、香港整體經濟衰退等等。施永青認為,政府想改變高地價的問題要花上幾十年時間。目前香港政府合適的做法應該是穩定樓價,等經濟增長讓市民收入逐漸趕上房價,而非一次性將其壓低樓價,以改善年輕人置業的問題。
講者介紹
施永青,香港中原地產創始人之一,現任中原集團董事兼am730主席。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
整理:王欣宇