新西蘭房屋政策的啟示|梁天卓

土地不是決定一切，不過不解決土地問題香港的樓市就仍然會好閉翳。

很多左翼人士在提出反對增加土地供應的意見時，喜歡引用外國的例子。他們的論據不外乎是以下兩種：一、某國即使土地很多，樓價仍然是不斷上升；二、某國的某些措施成效不錯，從此證明增加土地不是唯一靈丹妙藥。

新西蘭禁止外國人買樓

最新的例子是前天文台長林超英早前在網上的文章提到的新西蘭。他指新西蘭政府最近推出新措施禁止外國人買樓，是當地政府對過去10年樓價上升六成的回應。其中他提到「新西蘭的土地多得很，但是樓價依然飆升，顯然無限的土地供應也不能拉低樓價，因此政府認定控制樓價必須從限制與民生無關的外來炒賣着手。」他更因此認為「單一講增加土地供應肯定是過度簡化住屋問題。樓價飆升是全球各大城市的共同問題，香港樓價飆升不是特例。新西蘭和內地政府採取的措施處理的問題包括：熱錢橫流、囤貨惜售、哄抬炒作等，各地政府做的是針對情況，多管齊下，因地制宜，產生調控作用。」

我不反對政府是可以「針對情況，多管齊下」來穩定樓價，例如在一定程度上限制外國人買本地樓。不過，很多時候這些「多管齊下」的措施（如額外印花稅、提高按揭成數要求或徵收物業空置稅等）的效果要不是凍結了二手市場，就是與原意可能相違背。

說到底，林前台長口中會過度簡化住屋問題的土地供應才是樓價的決定性因素。用番新西蘭做例子吧！無錯新西蘭的土地比香港要多，無錯當地的樓價在過去10年仍然上升了六成。不過，我們有兩點要留意。

第一，正正是因為新西蘭的土地比香港多，當地的樓價比香港仍然遠為便宜。根據網上的資料，手持300多萬港幣仍然可以在奧克蘭不少地方買樓，而且相對香港的劏房（香港人均居住面積161方呎），新西蘭的大屋要大很多（根據當地統計處2011年的數據，當地平均樓宇面積差不多2,000方呎，平均住戶人數為2.6，亦即人均居住面積有超過700方呎！）。

第二，當地土地較多亦不代表土地供應是無限量。在土地相對較缺乏的奧克蘭，當地樓價就比新西蘭其他地方要貴一倍以上。前者樓價較貴，一部分原因是人口較多，一部分原因是當地的土地使用限制亦較嚴格。正如香港不是沒有土地，只不過要將農地或工業用地轉換成住宅用地的過程十分耗時而已。事實上當地政府兩年前就做過研究，發現要樓價下跌還是需要大幅增加住宅土地供應。

都係嗰句，土地不是決定一切，不過不解決土地問題香港的樓市就仍然會好閉翳。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。