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首頁 政府應藉2047向市民送大禮

政府應藉2047向市民送大禮

只要政府對2047年是否可以免補地價續租留下一定的不確定性,願意提前續約的人一定更多。

施永青 作者: 施永青
2016-09-19
施永青觀點

政府應藉2047向市民送大禮

政府應藉2047向市民送大禮

政府應藉2047向市民送大禮
封面圖片:如果政府現時不作任何部署,到2047年這麼多的土地同時約滿時,會很難處理。(亞新社)
 
有論者附和本土派命運自決的說法,拿2047年將有大量土地的租期會齊齊告終做文章,企圖以這個議題作為討論香港前途問題的切入點。看政府的取態,似乎想把這個問題輕輕帶過算數,無意乘機加以利用。
 
從某些官員來看,根本不存在2047年的大限問題,這只是有人乘機搞事。因為,現時新批的土地,租期已超過2047年。譬如,今年批出的都是2016加50,已是2066年。所以政府似乎不想再在這個偽命題上與本土派糾纏。
 
如果政府高層真是選擇這樣做的話,就是不善於捕捉「戰機」,反映他們的政治敏感度不足。我認為,政府大可以借題發揮,利用補地價的需要,去修補與市民之間的惡劣關係。當年鄧小平就是藉着50年不變的一句話,向住在界限街以北的香港人,送出一份免補地價就可以續期50年的大禮,令一國兩制因而大受歡迎。
 
因此,我建議特區政府再送一次大禮——提前向土地租期會在2047年或之前到期的土地使用者談續期問題,快將到期的(如寶翠園)可以先談,然後按先後輪住來處理;全部一律免補地價,就可以續租75年。
 
這項工作可以由下一任特首來做,一定可以令他大受歡迎。因為,這裏涉及的利益接近天文數字,沒有一個政黨敢與民為敵,反對一個這樣的特首。之前政府派錢,每人只派6,000元,絕大多數議員都在立法會內投贊成票。今次若按市價計,每呎樓面地價起碼要補5,000元;一個400呎的單位也要補200萬元。等於全港起碼有100萬戶家庭受惠,涉及的錢超過2000億港元。
 
這樣做的好處,除了可以令特區政府師出有名送大禮之外,還可以令特區政府展現很多正面的政治姿態:
 
一、願意積極回應民間的訴求,即使是這個訴求最先由本土派提出,也會得到政府的重視。這樣,政府就有機會與部分本土派人士修好。
二、願意用全民參與的方式去解決社會問題。這個問題主要涉及的是民生與財政問題,不涉及太多的敏感的政治問題,政府可以放心讓港人先自行討論,謀取共識。即使有人想節外生枝,但一涉及會妨礙市民得到補地價續期的機會,一定不會有政客願意去招市民指責。
三、特區政府有極高的自主權,即使涉及這麼多的金錢利益,亦可以在本港內部自行解決,不用事事聽命中央。
四、香港的高度自治可以超過2047年,市民不必視此為大限。
 
因此,只要政府能在這個問題上處理得好,不但不用為這個問題頭痛,還可以展現政府的執政能力,令政府可以在市民中重建威信。
 

為何要免補地價再續75年?

 

為何政府要以送大禮的方式,讓2047年或之前土地租約到期的「業主」(實為租戶),以免補地價的方式續租75年?
 
原因是有了薄扶林花園可以免補地價獲續期的先例之後,其他小業主都因此有了合理期望;如果政府突然改變政策,會遇到很大的抗拒。再者,2047年到期的小業主,數以十萬計,政府根本無法面對如此龐大的抗拒力量。就算小業主都同意補,要釐定各單位補地價的金額,其行政壓力,亦非現有的政府架構可以承擔。
 
因此,與其讓市民覺得政府是迫於無奈才這樣做的,不如以此賣個人情,由政府主動在年期未屆滿之前,就與小業主免補地價續期;這樣就可以減少小業主的擔憂(年期接近完結前,銀行可能需要縮短按揭貸款的還款期,令買家借錢困難,小業主賣不得好價),有利於修補現時政府與市民之間的惡劣關係。
 
此外,我亦想解釋一下,為甚麼一續就續75年,而不是50年呢?
 
續50年是回歸時的做法,是由鄧小平提出來的。但現時民間有抗拒北京影響的情緒,為了顯示今次決定是特區政府在高度自治的情況下所作的決定,所以要避嫌,不用50年的土地批租期限。
 
再者,原先市民已對續租50年有合理期望;因此,如果續50年只能符合市民的原有期望,而不能令他們喜出望外。有了額外的25年,才能增添政府送大禮的效應。
 
此外,如果連續兩次續50年都可以免補地價之後,市民就會期望以後都不用補地價。甚至連界限街以南的土地,將來年期屆滿後,也不容易要小業主肯補地價。
 
如果真是這樣,那英治年代所留下來的土地批租制度(Lease hold)就會蕩然無存,而政府亦會少了一項重要的收入,香港的低稅環境可能會無法持續,這對香港的經濟生態環境可以造成極大的衝擊。
 
因此,我認為政府實有需要令補地價繼續成為政府的一種重要收入。其辦法就是和小業主講清楚,今次是免補地價續期的最後一次,下次再沒有這樣的優惠。肯接受這個條件的,政府就提前與他們續約,不肯的就等到2047年再算,把到時是否一定可以免補地價留下一定的不確定性,以推動小業主提早續約。
 
其實,批租75年是英治年代已有的做法,在跑馬地與尖沙咀地區,都有75年期的土地。當年,第一個75年要付地價,要再續租就得再付第二次地價。因此,政府若是願意這次免補地價續75年,在下次年期屆滿時要重新補地價就會顯得一點不過分。這樣,政府就可以保留英治年代的一項重大的收入來源。但若果政府掉以輕心,Lease hold 的土地制度就會被破壞,以後再也無法修復。
 

如何解決2047年地租約滿問題

 
香港現時的土地批租系統源自英國,概念是普天之下莫非王土。王土屬王室所有,只租不賣。現時所謂的地價,其實只是用戶為爭取承租權而付出的額外代價罷了。香港的所謂樓宇業主,並不擁有永久業權。理論上,一旦土地的租約期滿,政府是有權把土地以及土地上的樓房一併收回的。
 
在英治年代,若有土地約滿的情況出現,政府會優先考慮土地是否宜作其他公共用途;若果沒有需要,就會與土地上的小業主優先續租,但要重新補地價。地價由地政署評估,約等同同區新拍賣土地的樓面地價,小業主可以用分期付款的方式繳交地價。
 
由於在港島及九龍界限街以南的土地,政府是在不同的年代,用不同的租期批出的,土地約滿的時間各不一樣,政府在約滿與小業主談判補地價時,所遇到的阻力不大,可以逐個擊破。但界限街以北的土地,由於本身沒有割讓給英國,英國自己也是向清廷租回來的,所以港英政府一律只能批租至1997年。回歸時鄧小平又一律續租至2047年,而且不用補地價。
 
如果政府現時不作任何部署,到2047年這麼多的土地同時約滿時,會很難處理。單是要為每一塊土地作估價已是一項龐大的工程。再者,有這麼多的利益一致的市民同時出現,很容易引起集體對抗。而最要命的是在同一時間,令這麼多的香港人多了一筆財務負擔,足以影響社會的內需與再投資能力,甚至會招致通縮,損害經濟發展。
 
然而,若果不用補地價又再續租50年,那整體英式的土地批租系統就會受到破壞,以後政府只能一次過賣地,再也沒法不斷有補地價的收入。香港的低稅環境亦可能因為少了補地價的收益而沒法持續。
 

業主續約問題

 
我有一個建議可以解決這個問題,就是從現在起就開始與小業主商討續租問題,談得攏的就提前簽新租約,取代2047年到期的那份舊租約。誰先談妥,就與誰先簽。這樣,以後界限街以北的土地的租期就不會同時屆滿,政府就不用面對之前所描述的困局。
 
為鼓勵小業主提前與政府續約,政府可以一律免補地價續租75年,但在租約中清楚陳述,約滿後政府有權收回土地,或要求按市值補地價。由於75年不是一個短的時間,足夠業主住過世,還可以留給第二代,相信會有不少人接受。只要政府對2047年是否可以免補地價續租留下一定的不確定性,願意提前續約的人一定更多。
 
由於與土地用戶續約屬地政署既有權力,要開展這項工作不用通過立法會,不怕有人搞拉布。此外,政府還可以在新租約中引入一些環保要求,就會令這項舉措在社會上有更多支持聲音。而更關鍵的是,會有大量市場成為這種安排的得益者,反建制派不會選擇與民為敵。
 
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。
 

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施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
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