政府應藉2047向市民送大禮

 

有論者附和本土派命運自決的說法，拿2047年將有大量土地的租期會齊齊告終做文章，企圖以這個議題作為討論香港前途問題的切入點。看政府的取態，似乎想把這個問題輕輕帶過算數，無意乘機加以利用。

 

從某些官員來看，根本不存在2047年的大限問題，這只是有人乘機搞事。因為，現時新批的土地，租期已超過2047年。譬如，今年批出的都是2016加50，已是2066年。所以政府似乎不想再在這個偽命題上與本土派糾纏。

 

如果政府高層真是選擇這樣做的話，就是不善於捕捉「戰機」，反映他們的政治敏感度不足。我認為，政府大可以借題發揮，利用補地價的需要，去修補與市民之間的惡劣關係。當年鄧小平就是藉着50年不變的一句話，向住在界限街以北的香港人，送出一份免補地價就可以續期50年的大禮，令一國兩制因而大受歡迎。

 

因此，我建議特區政府再送一次大禮——提前向土地租期會在2047年或之前到期的土地使用者談續期問題，快將到期的（如寶翠園）可以先談，然後按先後輪住來處理；全部一律免補地價，就可以續租75年。

 

這項工作可以由下一任特首來做，一定可以令他大受歡迎。因為，這裏涉及的利益接近天文數字，沒有一個政黨敢與民為敵，反對一個這樣的特首。之前政府派錢，每人只派6,000元，絕大多數議員都在立法會內投贊成票。今次若按市價計，每呎樓面地價起碼要補5,000元；一個400呎的單位也要補200萬元。等於全港起碼有100萬戶家庭受惠，涉及的錢超過2000億港元。

 

這樣做的好處，除了可以令特區政府師出有名送大禮之外，還可以令特區政府展現很多正面的政治姿態：

 

一、願意積極回應民間的訴求，即使是這個訴求最先由本土派提出，也會得到政府的重視。這樣，政府就有機會與部分本土派人士修好。

二、願意用全民參與的方式去解決社會問題。這個問題主要涉及的是民生與財政問題，不涉及太多的敏感的政治問題，政府可以放心讓港人先自行討論，謀取共識。即使有人想節外生枝，但一涉及會妨礙市民得到補地價續期的機會，一定不會有政客願意去招市民指責。

三、特區政府有極高的自主權，即使涉及這麼多的金錢利益，亦可以在本港內部自行解決，不用事事聽命中央。

四、香港的高度自治可以超過2047年，市民不必視此為大限。

 

因此，只要政府能在這個問題上處理得好，不但不用為這個問題頭痛，還可以展現政府的執政能力，令政府可以在市民中重建威信。

 

為何政府要以送大禮的方式，讓2047年或之前土地租約到期的「業主」（實為租戶），以免補地價的方式續租75年？

 

原因是有了薄扶林花園可以免補地價獲續期的先例之後，其他小業主都因此有了合理期望；如果政府突然改變政策，會遇到很大的抗拒。再者，2047年到期的小業主，數以十萬計，政府根本無法面對如此龐大的抗拒力量。就算小業主都同意補，要釐定各單位補地價的金額，其行政壓力，亦非現有的政府架構可以承擔。

 

因此，與其讓市民覺得政府是迫於無奈才這樣做的，不如以此賣個人情，由政府主動在年期未屆滿之前，就與小業主免補地價續期；這樣就可以減少小業主的擔憂（年期接近完結前，銀行可能需要縮短按揭貸款的還款期，令買家借錢困難，小業主賣不得好價），有利於修補現時政府與市民之間的惡劣關係。

 

此外，我亦想解釋一下，為甚麼一續就續75年，而不是50年呢？

 

續50年是回歸時的做法，是由鄧小平提出來的。但現時民間有抗拒北京影響的情緒，為了顯示今次決定是特區政府在高度自治的情況下所作的決定，所以要避嫌，不用50年的土地批租期限。

 

再者，原先市民已對續租50年有合理期望；因此，如果續50年只能符合市民的原有期望，而不能令他們喜出望外。有了額外的25年，才能增添政府送大禮的效應。

 

此外，如果連續兩次續50年都可以免補地價之後，市民就會期望以後都不用補地價。甚至連界限街以南的土地，將來年期屆滿後，也不容易要小業主肯補地價。

 

如果真是這樣，那英治年代所留下來的土地批租制度（Lease hold）就會蕩然無存，而政府亦會少了一項重要的收入，香港的低稅環境可能會無法持續，這對香港的經濟生態環境可以造成極大的衝擊。

 

因此，我認為政府實有需要令補地價繼續成為政府的一種重要收入。其辦法就是和小業主講清楚，今次是免補地價續期的最後一次，下次再沒有這樣的優惠。肯接受這個條件的，政府就提前與他們續約，不肯的就等到2047年再算，把到時是否一定可以免補地價留下一定的不確定性，以推動小業主提早續約。

 

其實，批租75年是英治年代已有的做法，在跑馬地與尖沙咀地區，都有75年期的土地。當年，第一個75年要付地價，要再續租就得再付第二次地價。因此，政府若是願意這次免補地價續75年，在下次年期屆滿時要重新補地價就會顯得一點不過分。這樣，政府就可以保留英治年代的一項重大的收入來源。但若果政府掉以輕心，Lease hold 的土地制度就會被破壞，以後再也無法修復。

 

 

香港現時的土地批租系統源自英國，概念是普天之下莫非王土。王土屬王室所有，只租不賣。現時所謂的地價，其實只是用戶為爭取承租權而付出的額外代價罷了。香港的所謂樓宇業主，並不擁有永久業權。理論上，一旦土地的租約期滿，政府是有權把土地以及土地上的樓房一併收回的。

 

在英治年代，若有土地約滿的情況出現，政府會優先考慮土地是否宜作其他公共用途；若果沒有需要，就會與土地上的小業主優先續租，但要重新補地價。地價由地政署評估，約等同同區新拍賣土地的樓面地價，小業主可以用分期付款的方式繳交地價。

 

由於在港島及九龍界限街以南的土地，政府是在不同的年代，用不同的租期批出的，土地約滿的時間各不一樣，政府在約滿與小業主談判補地價時，所遇到的阻力不大，可以逐個擊破。但界限街以北的土地，由於本身沒有割讓給英國，英國自己也是向清廷租回來的，所以港英政府一律只能批租至1997年。回歸時鄧小平又一律續租至2047年，而且不用補地價。

 

如果政府現時不作任何部署，到2047年這麼多的土地同時約滿時，會很難處理。單是要為每一塊土地作估價已是一項龐大的工程。再者，有這麼多的利益一致的市民同時出現，很容易引起集體對抗。而最要命的是在同一時間，令這麼多的香港人多了一筆財務負擔，足以影響社會的內需與再投資能力，甚至會招致通縮，損害經濟發展。

 

然而，若果不用補地價又再續租50年，那整體英式的土地批租系統就會受到破壞，以後政府只能一次過賣地，再也沒法不斷有補地價的收入。香港的低稅環境亦可能因為少了補地價的收益而沒法持續。

 

 

我有一個建議可以解決這個問題，就是從現在起就開始與小業主商討續租問題，談得攏的就提前簽新租約，取代2047年到期的那份舊租約。誰先談妥，就與誰先簽。這樣，以後界限街以北的土地的租期就不會同時屆滿，政府就不用面對之前所描述的困局。

 

為鼓勵小業主提前與政府續約，政府可以一律免補地價續租75年，但在租約中清楚陳述，約滿後政府有權收回土地，或要求按市值補地價。由於75年不是一個短的時間，足夠業主住過世，還可以留給第二代，相信會有不少人接受。只要政府對2047年是否可以免補地價續租留下一定的不確定性，願意提前續約的人一定更多。

 

由於與土地用戶續約屬地政署既有權力，要開展這項工作不用通過立法會，不怕有人搞拉布。此外，政府還可以在新租約中引入一些環保要求，就會令這項舉措在社會上有更多支持聲音。而更關鍵的是，會有大量市場成為這種安排的得益者，反建制派不會選擇與民為敵。

 

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。