推出「只租不賣」用地  降地價 穩租金

現屆政府將協助市民置業定為重要政策，具體措施包括將公私營房屋的建屋比例，由過往的六四比提高至七三比，以增加居屋等資助出售房屋供應，以及新增綠置居和港人首置上車盤等資助出售房屋類別。據報政府最近更積極研究重推簡稱「租置」的租者置其屋計劃，透過出售現有公屋來進一步提高港人自置居所的比例。

然而，減少私樓供應，難免令人聯想到會令樓價升勢加劇，從而導致不合資格申請資助出售房屋的中產及專業人士認為更難「上車」。在樓價不斷飆升下，亦令「納米樓」問題日趨嚴重，不少市民用上畢生積蓄及承擔巨額按揭債務，卻只能換得一間面積猶如劏房的居所，即使成功「上車」亦不見得一定是好事。

要解決上述問題，長遠而言當然仍是整體增加土地及房屋供應，但中短期其實還有不少新措施可以考慮。

近年不少內地城市的樓價升幅比香港更高，中央及地方政府先後實施了多項調控措施。其中上海、北京、蘇州、廣州和深圳等大城市，都推出了「只租不賣」住宅用地，即是在賣地條款中，訂明發展商在一段非常長的時間內（深圳為70年），都不得將建成的住宅單位分拆出售（但可將整個項目轉售），只容許以出租方式作長缐投資。

杜絕炒賣活動

「只租不賣」政策有其好處，當中最立竿見影的是杜絕炒賣活動。香港樓價長期以來都升多跌少，除了是由於大量用家的置業需求帶動外，投資、炒賣需求也是重要因素。港府自2010年起徵收的額外印花稅（SSD），目的正是打擊短期炒賣，故限售年期最長只有3年，如果同期的樓價升幅高於額外稅款及相關手續費，炒家還是有利可圖，導致有關措施成效欠佳。

再者，與着重租金回報的長線物業投資者不同，炒家是以出售物業獲利作為主要目標，為了維持單位裝修「新淨」及避免遇上「租霸」，他們往往寧願讓單位長期丟空不肯出租，變相減少真正可作居住用途的新樓供應。因此推出「只租不賣」用地不單可杜絕炒賣，還可即時、穩定地增加租住單位供應，有助緩和整體住宅租金的上升壓力。

事實上，即使沒有賣地條款上的限制，近年香港亦有愈來愈多純出租的服務式住宅推出，當中不少租客為本地居民，而並非短期居港的境外人士。原因之一是有不少年輕雙職家庭及單身中產，本身根本不喜歡、甚至不懂得做家務和不會在家煮食，留在家中往往是睡覺、看電視、上網和打機。這種情況未來相信不會減少，「只租不賣」用地可滿足有關需求。

此外，由於不能在買入地皮後的短時間內分拆出售單位，只能用作長遠投資，競投「只租不賣」用地的發展商，必須擁有較穩健的財力及一定的租務和物業管理經驗，對於那些只抱着「炒賣」心態投地的發展商的吸引力將大減，其他參與的發展商出價亦會更審慎，這樣將有利香港房地產市場的長遠健康發展。

當然「只租不賣」並非全無負面影響，受到限售條款制約，有關用地的呎價肯定會低於一般可自由拆售的住宅地塊，令庫房賣地收入減少。唯現時港府坐擁可觀的財政儲備，特首亦已表明地價收益不是土地房屋政策的重要考慮因素，因此特區政府比起某些財政不穩、負債累累的政府，有更大的政策選擇權。

有人或會質疑，將部分本來可租可賣的私樓用地轉為「只租不賣」，會令可以自由拆售和轉售的單位供應進一步下降，從而刺激樓價上升。不過從另一角度看，隨着炒賣活動減少、租盤增加及租金受壓，市民毋須再擔心租金會不斷飆升而急於置業，更能因應自己的實際能力選擇暫時租樓居住，這樣或許對樓價亦有降溫作用。

謝偉銓

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員、智庫「思籌知路」召集人。從事房地產業務近40年，香港測量師學會之資深會員，並於2002-2003年獲委任為香港測量師註冊管理局主席及2003-2004年獲選為香港測量師學會會長。 一直熱心參與公共事務，多次獲香港特別行政區政府委任社會職務，現有公職包括物業管理業監管局主席、獨立監察警方處理投訴委員會副主席、海濱事務委員會委員、公務員薪俸及服務條件常務委員會委員及嶺南大學諮議會成員，並於2014年獲頒銅紫荊星章。 一直關心祖國發展，於2016年獲委任為中國科學技術協會全國委員會委員、2018年獲委任為全國政協委員。

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