推「限地令」以滿足可負擔住屋需求|胡孟青

中資財團湧港買地，出價歎為觀止之餘，更幾乎是每隔一段時間，就為本港創造一個豪宅地段。純以價錢計，啟德率先跑出、繼而有鴨脷洲、假以時日，很快輪到天水圍，甚至和合石了。政府的護身符土地推出愈多，卻造就供應與價格齊升，以簡單供求關係而言，土地供應無疑多了，但加入本港土地市場新經營者出現不對稱地急升，比起幾年前，其實是以倍數攀升。坦白一點，市場對天價、癲價、驚天價成交由驚訝反應，逐步變成恐慌加心寒，因中資投地態度猶如投資港股，正在處於建倉階段。更重要是，土地染紅，不是資金背景問題，而是高地價、高樓價、高租金，這個惡性及不健康循環，在不合理的出價後，造成更多不合理現象及不合理的預期。如超高價地、由傳統港資發展商、甚至絕跡已久英資勇奪，外界反應會好一點嗎？不會，因根本無可能發生，事關今次是純粹風險與回報的在商言商取態，與一股逃避貨幣貶值、避開不確定性因素而義無反顧走出去的兩派資金角力大比併，志在必得從來是會鬥贏精於計算，回報多與少當然又是另計吧。港府經常說，本港受惠於內地，簡單表述，涉及主次關係是內地好、香港才會好。問題來了，既然以高溢價買資產，即是看好本港前景，那麼就等同於投地財團對內地理應更樂觀的話，幹麼中資不留在內地？內地要管制資金外流，限制內地資金在外地購買房產，又為何祖國對資金湧港仍視若無睹、暢通依然？可能基於全球博弈升級，政經層面不確定性太多，內地怕的是在歐美市場資產會有太多不確定性，一國兩制底下，香港始終是一家吧。幾年前，內地人搶高奶粉價，政府搞了個「限奶令」，為何不考慮將之發揚光大，強化成為「限地令」？市場原則，已為政府的一道護身符，但諷刺卻是，政府一邊埋怨高樓價，推一堆反市場的逆周期措施，另一邊廂就承認超高地價現象，只有關注而沒有行動，任由地價推高樓價，實在自相矛盾之極。政府超出估算的財政盈餘，大部分來自土地收益，土地收益超標，大部分又是中資財團貢獻，它們價高者得無罪，但構成整個市場生態扭曲，影響所及並且傳導致住屋及營商租金成本，盈餘笑中有淚，政府的所謂「紓困」根本是隔靴搔癢罷了。如中資資金真是簡單因內地匯率風險及監管不確定性而湧港，懶理商業回報，當然政府可照辦煮碗在港匯及土地、樓市政策上刻意製造相同不確定性，惟影響將更大。政府作為最大地主，供地原則是滿足土地需求，新來者的出現，根本就令事與願違，當局應認真思考，將土地政策目標改為滿足可負擔住屋需求，並從而仔細考慮及掌握其真正含義及執行方式。原刊於《am730》，獲作者授權發表。更多精采文章震雄逆市奇葩資金再工業化騙術好多款最怕無王管超人越南鐵三角數碼通5G家居寬頻成功搶灘咖啡變黃金 0

中資財團湧港買地，出價歎為觀止之餘，更幾乎是每隔一段時間，就為本港創造一個豪宅地段。純以價錢計，啟德率先跑出、繼而有鴨脷洲、假以時日，很快輪到天水圍，甚至和合石了。

政府的護身符

土地推出愈多，卻造就供應與價格齊升，以簡單供求關係而言，土地供應無疑多了，但加入本港土地市場新經營者出現不對稱地急升，比起幾年前，其實是以倍數攀升。坦白一點，市場對天價、癲價、驚天價成交由驚訝反應，逐步變成恐慌加心寒，因中資投地態度猶如投資港股，正在處於建倉階段。更重要是，土地染紅，不是資金背景問題，而是高地價、高樓價、高租金，這個惡性及不健康循環，在不合理的出價後，造成更多不合理現象及不合理的預期。如超高價地、由傳統港資發展商、甚至絕跡已久英資勇奪，外界反應會好一點嗎？不會，因根本無可能發生，事關今次是純粹風險與回報的在商言商取態，與一股逃避貨幣貶值、避開不確定性因素而義無反顧走出去的兩派資金角力大比併，志在必得從來是會鬥贏精於計算，回報多與少當然又是另計吧。

港府經常說，本港受惠於內地，簡單表述，涉及主次關係是內地好、香港才會好。問題來了，既然以高溢價買資產，即是看好本港前景，那麼就等同於投地財團對內地理應更樂觀的話，幹麼中資不留在內地？內地要管制資金外流，限制內地資金在外地購買房產，又為何祖國對資金湧港仍視若無睹、暢通依然？可能基於全球博弈升級，政經層面不確定性太多，內地怕的是在歐美市場資產會有太多不確定性，一國兩制底下，香港始終是一家吧。幾年前，內地人搶高奶粉價，政府搞了個「限奶令」，為何不考慮將之發揚光大，強化成為「限地令」？

市場原則，已為政府的一道護身符，但諷刺卻是，政府一邊埋怨高樓價，推一堆反市場的逆周期措施，另一邊廂就承認超高地價現象，只有關注而沒有行動，任由地價推高樓價，實在自相矛盾之極。政府超出估算的財政盈餘，大部分來自土地收益，土地收益超標，大部分又是中資財團貢獻，它們價高者得無罪，但構成整個市場生態扭曲，影響所及並且傳導致住屋及營商租金成本，盈餘笑中有淚，政府的所謂「紓困」根本是隔靴搔癢罷了。

如中資資金真是簡單因內地匯率風險及監管不確定性而湧港，懶理商業回報，當然政府可照辦煮碗在港匯及土地、樓市政策上刻意製造相同不確定性，惟影響將更大。政府作為最大地主，供地原則是滿足土地需求，新來者的出現，根本就令事與願違，當局應認真思考，將土地政策目標改為滿足可負擔住屋需求，並從而仔細考慮及掌握其真正含義及執行方式。

原刊於《am730》，獲作者授權發表。

胡孟青

英國列斯特大學經濟學士及香港城市大學財務碩士，畢業後任投資部副主任至主任。其後先後任中銀集團保險有限公司投資部主管、高信集團控股有限公司副總經理（股票代號： 0007）及高信證券有限公司交易董事、滙豐金融服務（亞洲）有限公司副總裁、香港財經資訊顧問有限公司董事等，擁有超過16年證券研究分析經驗和超過六年財產保險基金投資管理經驗。同時也是有線電視財經資訊台《交易所直播室》及《Money Cafe》節目嘉賓主持和新城財經台《開市直擊》及《傑青新一代》節目主持，更於《明報》、《AM730》、《iMoney》及《晴報》專欄撰寫財經評論文章。