推「限地令」以滿足可負擔住屋需求|胡孟青

中資財團湧港買地，出價歎為觀止之餘，更幾乎是每隔一段時間，就為本港創造一個豪宅地段。純以價錢計，啟德率先跑出、繼而有鴨脷洲、假以時日，很快輪到天水圍，甚至和合石了。政府的護身符土地推出愈多，卻造就供應與價格齊升，以簡單供求關係而言，土地供應無疑多了，但加入本港土地市場新經營者出現不對稱地急升，比起幾年前，其實是以倍數攀升。坦白一點，市場對天價、癲價、驚天價成交由驚訝反應，逐步變成恐慌加心寒，因中資投地態度猶如投資港股，正在處於建倉階段。更重要是，土地染紅，不是資金背景問題，而是高地價、高樓價、高租金，這個惡性及不健康循環，在不合理的出價後，造成更多不合理現象及不合理的預期。如超高價地、由傳統港資發展商、甚至絕跡已久英資勇奪，外界反應會好一點嗎？不會，因根本無可能發生，事關今次是純粹風險與回報的在商言商取態，與一股逃避貨幣貶值、避開不確定性因素而義無反顧走出去的兩派資金角力大比併，志在必得從來是會鬥贏精於計算，回報多與少當然又是另計吧。港府經常說，本港受惠於內地，簡單表述，涉及主次關係是內地好、香港才會好。問題來了，既然以高溢價買資產，即是看好本港前景，那麼就等同於投地財團對內地理應更樂觀的話，幹麼中資不留在內地？內地要管制資金外流，限制內地資金在外地購買房產，又為何祖國對資金湧港仍視若無睹、暢通依然？可能基於全球博弈升級，政經層面不確定性太多，內地怕的是在歐美市場資產會有太多不確定性，一國兩制底下，香港始終是一家吧。幾年前，內地人搶高奶粉價，政府搞了個「限奶令」，為何不考慮將之發揚光大，強化成為「限地令」？市場原則，已為政府的一道護身符，但諷刺卻是，政府一邊埋怨高樓價，推一堆反市場的逆周期措施，另一邊廂就承認超高地價現象，只有關注而沒有行動，任由地價推高樓價，實在自相矛盾之極。政府超出估算的財政盈餘，大部分來自土地收益，土地收益超標，大部分又是中資財團貢獻，它們價高者得無罪，但構成整個市場生態扭曲，影響所及並且傳導致住屋及營商租金成本，盈餘笑中有淚，政府的所謂「紓困」根本是隔靴搔癢罷了。如中資資金真是簡單因內地匯率風險及監管不確定性而湧港，懶理商業回報，當然政府可照辦煮碗在港匯及土地、樓市政策上刻意製造相同不確定性，惟影響將更大。政府作為最大地主，供地原則是滿足土地需求，新來者的出現，根本就令事與願違，當局應認真思考，將土地政策目標改為滿足可負擔住屋需求，並從而仔細考慮及掌握其真正含義及執行方式。原刊於《am730》，獲作者授權發表。更多精采文章比加息更大的市場風險致逝去的風光──打工仔們須提早準備禦寒央行的慣性市場的陋習華資跨國企業ESG金錢遊戲 0

中資財團湧港買地，出價歎為觀止之餘，更幾乎是每隔一段時間，就為本港創造一個豪宅地段。純以價錢計，啟德率先跑出、繼而有鴨脷洲、假以時日，很快輪到天水圍，甚至和合石了。

政府的護身符

土地推出愈多，卻造就供應與價格齊升，以簡單供求關係而言，土地供應無疑多了，但加入本港土地市場新經營者出現不對稱地急升，比起幾年前，其實是以倍數攀升。坦白一點，市場對天價、癲價、驚天價成交由驚訝反應，逐步變成恐慌加心寒，因中資投地態度猶如投資港股，正在處於建倉階段。更重要是，土地染紅，不是資金背景問題，而是高地價、高樓價、高租金，這個惡性及不健康循環，在不合理的出價後，造成更多不合理現象及不合理的預期。如超高價地、由傳統港資發展商、甚至絕跡已久英資勇奪，外界反應會好一點嗎？不會，因根本無可能發生，事關今次是純粹風險與回報的在商言商取態，與一股逃避貨幣貶值、避開不確定性因素而義無反顧走出去的兩派資金角力大比併，志在必得從來是會鬥贏精於計算，回報多與少當然又是另計吧。

港府經常說，本港受惠於內地，簡單表述，涉及主次關係是內地好、香港才會好。問題來了，既然以高溢價買資產，即是看好本港前景，那麼就等同於投地財團對內地理應更樂觀的話，幹麼中資不留在內地？內地要管制資金外流，限制內地資金在外地購買房產，又為何祖國對資金湧港仍視若無睹、暢通依然？可能基於全球博弈升級，政經層面不確定性太多，內地怕的是在歐美市場資產會有太多不確定性，一國兩制底下，香港始終是一家吧。幾年前，內地人搶高奶粉價，政府搞了個「限奶令」，為何不考慮將之發揚光大，強化成為「限地令」？

市場原則，已為政府的一道護身符，但諷刺卻是，政府一邊埋怨高樓價，推一堆反市場的逆周期措施，另一邊廂就承認超高地價現象，只有關注而沒有行動，任由地價推高樓價，實在自相矛盾之極。政府超出估算的財政盈餘，大部分來自土地收益，土地收益超標，大部分又是中資財團貢獻，它們價高者得無罪，但構成整個市場生態扭曲，影響所及並且傳導致住屋及營商租金成本，盈餘笑中有淚，政府的所謂「紓困」根本是隔靴搔癢罷了。

如中資資金真是簡單因內地匯率風險及監管不確定性而湧港，懶理商業回報，當然政府可照辦煮碗在港匯及土地、樓市政策上刻意製造相同不確定性，惟影響將更大。政府作為最大地主，供地原則是滿足土地需求，新來者的出現，根本就令事與願違，當局應認真思考，將土地政策目標改為滿足可負擔住屋需求，並從而仔細考慮及掌握其真正含義及執行方式。

原刊於《am730》，獲作者授權發表。

胡孟青

英國列斯特大學經濟學士及香港城市大學財務碩士，畢業後任投資部副主任至主任。其後先後任中銀集團保險有限公司投資部主管、高信集團控股有限公司副總經理（股票代號： 0007）及高信證券有限公司交易董事、滙豐金融服務（亞洲）有限公司副總裁、香港財經資訊顧問有限公司董事等，擁有超過16年證券研究分析經驗和超過六年財產保險基金投資管理經驗。同時也是有線電視財經資訊台《交易所直播室》及《Money Cafe》節目嘉賓主持和新城財經台《開市直擊》及《傑青新一代》節目主持，更於《明報》、《AM730》、《iMoney》及《晴報》專欄撰寫財經評論文章。