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首頁 財經 投資人工島 比發展棕地更划算

投資人工島 比發展棕地更划算

其次是填海工程的支出,是持續性,不是一次性,就算要填1700公頃,如果攤分成本在15至20年內,每年開支也只有數百億。

麥萃才 作者: 麥萃才
2018-11-14
財經薈萃

標籤: 人工島填海明日大嶼東大嶼樓價
政府土地供應專責小組提出18個選項,填海屬於中長期選項。(亞新社)
政府土地供應專責小組提出18個選項,填海屬於中長期選項。(亞新社)

行政長官2018年《施政報告》提出增加土地供應方法,當中最具爭議的,就是「明日大嶼」計劃:建議擴大「東大嶼都會」填海計劃至1700公頃,在大嶼山東面填出人工島。而人工島填海的地點,就是在交椅洲填出1000公頃,而喜靈洲附近填出700公頃,再連接大嶼山北部的交通網絡。

這計劃預算在2025年完成,2032年開始入伙,屆時料可提供26萬至40萬住屋單位,最多可居住110萬人口。計劃只是初步的,還要向立法會申領研究撥款。據報連同基建成本4000億至5000億元應是合理估算,亦即消耗香港現時近半的儲備。甚至有些估算過萬億元,「要幾誇有幾誇」!因此消息一出,批評不斷,有政黨認為政府大花筒,也有保育人士認為會影響環境。

一項工程是否應進行,其實有多方面的考慮,首先工程是否必須?其次是技術是否可行?財務成本是否可負擔等。而有關項目是投資,增加資產?還是一些耗損性項目?如以上其中一條問題的答案是否定的話,那麼項目也未必能進行。

在東大嶼進行填海目的何在?答案當然是增加土地供應!問題是有沒有其他選項能增加土地供應?而需時又會否比填海更快更便宜?這些其實都是質問填海工程是否必須?

行政長官2018年施政報告提出「明日大嶼」計劃,惹來爭議。(亞新社)

收回棕地甚難 須覓地安置貨櫃

政府土地供應專責小組提出18個選項,分為短中期、中長期及概念性選項。填海選項屬於中長期的。有人認為發展棕地(短中期選項)較為環保,因土地已被破壞,改變用途發展物業,合情合理,亦沒有保育問題。但實際上要發展棕地,所遇到的困難會比一般人認知的多。第一,棕地業權分散,要全部收回、整合,再組成一塊較大的地皮來規劃,牽涉工序十分煩瑣,且困難重重。

其次是這些棕地本來已有經濟活動,如做貨櫃場或擺放貨櫃車。如要收回,首先要有替代空間,去處理棕地上原有的經濟活動。換句話說,要另覓土地去安置貨櫃及貨櫃車。就算找到另外一塊地皮(如有的話,為什麼不直接把它改劃興建房屋?),有建議起高層貨櫃車及貨櫃場,但興建亦需時;而就算建成,使用時又能否達到業界要求?如在短時間疏導貨櫃車進出建築物?

而最難處理的,是棕地原業主會否接受政府的賠償。那些棕地原是農地,按照農地賠償,業主可能每呎只收到一千、幾百元補償。相對把地出租每月所收到租金,並沒有太大吸引力。當原業主知道政府打算把土地改劃成住宅地後,每呎土地的價值就可升至數千,甚至上萬元一呎,原業主當然希望分一杯羹。這個價格差距,就是收回棕地其中一個最大困難。

棕地業主賣價的希望值(Hope Value),遠高於政府法例容許所能負擔的收購價。當然,政府可按照收回土地條例,收回相關土地。但相信期間所產生的激烈對抗,是社會不想見到的。甚至有人認為,政府可能要重組回歸前的「寮仔部」,設置專門收樓收地的特別部隊,有效率地處理收地事宜及管控潛在衝突。

從收地需時看,棕地變成熟地,未必比填海快,所需費用甚至比填海高。發展局早前透露,現時填海成本每呎約1300至1500元(有意見認為海中心填海成本會遠高於此),相信棕地業主肯接受的土地賠償金額會高於此價。此外,只有填海能供應一塊完整且面積較大、方便規劃的土地。加上,增加土地的選項不需要排他性,可以長短線一齊做,即發展棕地的同時,進行填海。

填海的其中一個特點是土地由無變有,而填海出來的土地將屬於政府。土地供應專責小組提出的18個選項,大部分是更改原有土地用途,如把農地、工業用地、郊野公園邊陲改劃為興建房屋用地。這只是更改土地用途,香港土地整體面積並沒有增加。而改劃土地亦限制其他土地用途的發展。填海卻是整體上增加香港土地供應。

棕地本來已有經濟活動,如做貨櫃場或擺放貨櫃車。(亞新社)

在土地買賣中,最難處理就是私有產權,因為利之所在,原業主會尋求利益極大化。而填海就沒有這問題,因為填出來的土地屬於政府,政府可全權處理。

當然,填海的另一個問題是,就算要填又應否在東大嶼?其實填海這話題,早幾年前政府也有研究過,最後選址就是東大嶼。因為位置較為合適,而維港以內已有法例禁止再填海,而非維港範圍能夠填海、又能提供足夠經濟效益,填出足夠土地的地點,卻少之又少。如在鄰近市區的海岸填海,更很可能遭到很多反對。因市區沿海地皮,通常已有房屋或其他經濟活動,填海會令沿海土地就變成內陸,失去海景等優勢,最終影響物業或土地價值,勢遭反對。

在東大嶼興建人工島的好處,就是那裏本身已有海島,分別是交椅洲及喜靈洲。前者沒有人居住,後者則有戒毒所和三所懲教所。而海島的四周海岸較淺水,加上生態價值有限,較適合填海工程。而填海後人工島四面環海,土地價值較高!大嶼山的原海岸綫,也得以保存。

填海支出換來資產

很多不喜歡政府提出的工程項目的人,一般會以「大白象」來標籤工程:意思是中看不中用,又要花大量資源維護,就如要保育大白象一樣,花費甚巨,收益與付出不成正比。但填海工程不是修橋建路,它與其他工程確實有別。因為它是增加土地供應,而土地是資產,不是消費項目。政府所花去的金錢,換來是資產!如果工程是建橋修路,當工程完成後,假若缺乏市民使用,便會造成浪費。因為道路橋樑使用年期有限,如數十年使用期。時間過去資產便要折舊,長期使用要保養得宜,便要投入資金。但填海得來的土地除非是天災把土地毁滅,否則土地永久存在,而且保養費用不高。加上資產的特點是可以轉讓,甚至賺取資本增值。賣地收入是港府重要收入來源,按2018/2019財政預算案,估計該年度賣地收入會達1210億元,而實質數字可能比估算更高!

填海沒錯費用龐大,會減少庫房儲備,但土地有價,形式上只是由流動資產,轉成固定資產罷了。如有需要,只需把部分土地賣出便可,庫房便能套現。問題是這個填海得來的土地儲備的固定資產規模,要多大才合理?1000公頃?1700公頃還是2200公頃?這點政府要再作深入研究,開放數據,以釋市民疑慮。

工程費用是分期 非即年支付

2018/2019財政預算案,基礎建設開支已達856億元。而到了2022/2023年度,估計會過千億元。按照政府每年過千億工程開支,把其中數百億放在填海,應該是可以負擔。還有一點,填海工程應具備彈性,分期進行,按照當時政府財政狀況來調整工程規模及速度。

一公頃等於1萬平方米,亦即107639平方呎。假設每平方呎填海成本為1500元,那麼一公頃土地的填海成本約1.61億。這是淨填海的費用,未計及上面的基建。如單純增加政府的土地儲備,1700公頃填海所需資金為2745億。攤分15至20年來說,負擔應該無問題。但計及基建配套,埋單可能要4000億至5000億元。於是有些批評說填海會耗盡政府儲備,這亦是有點過慮。因為現在政府有過萬億的財政儲備,是現值(Present Value)。而工程開支,不是即年支付,而是逐年分攤的未來值(Future Value)。如擔心政府財力不夠,可把工程分為不同期數發展,每期發展具彈性便可。初期集中發展必要的部分。

按照政府每年過千億工程開支,把其中數百億放在填海,應該可以負擔。(亞新社)

土地有價,臨海地皮價更高,人工島是四面環海,若屆時政府真的缺乏資金,大可把部分土地規劃為私人房屋或商業用地,然後出售土地。相信地價收益足夠蓋過開發土地的成本,還會為庫房帶來收益。

正正因為土地是一種很特殊的資產,建成的土地,放上一百幾十年也不會變,壽命遠遠超越房地產的周期,那麼短期地價波動,不是很大問題,問題是土地的經濟效益是否蓋過其開發成本?坊間喜歡用麵粉來形容土地,只不過這麵粉沒有過期的問題。麵粉可做幾元一個的菠蘿包,也可以是數十元一件的高級西餅。如果擔心儲備用盡,可以把部分土地資產套現,而政府規劃在這方面又起很大影響,因為把土地劃為農地、工業用地的地價,遠比商業及住宅的低!

填海牽涉費用龐大,市民關注是正常的。政府要做好監控成本,慎防超支,以釋市民疑慮。

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麥萃才

香港浸會大學工商管理學院會計、經濟及金融學系副教授,並為香港證券專業學會會員。研究興趣包括股票市場,財務策劃及香港房地產市場,曾撰寫多本有關證券市場及投資的作品,及發表投資領域的論文,並常就經濟及房屋問題接受傳媒專訪,亦是新城財經台《財雄勢大》節目客席主持及多份報章的特約作家。在專業及社會服務方面,現為市區重建局獨立非執行董事,香港投資者教育中心諮詢委員會委員、香港證監會學術評審諮詢委員會委員、香港金銀業貿易場註冊委員會委員、能源諮詢委員會委員、方便營商諮詢委員會委員、證券及期貨上訴委員會成員。
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