灼見名家
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們
No Result
View All Result
灼見名家
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們
No Result
View All Result
灼見名家
首頁 政局 房屋問題探完又再探

房屋問題探完又再探

現在不少人只根據一個「市民買樓負擔能力」的簡單數字,就評論說青年置業難,並因此要求政府大力整頓物業市場,這實在把問題看得太簡單了!

羅祥國 作者: 羅祥國
2021-10-15
鹽鐵說

標籤: 劏房施政報告灼見原創灼見獨家青年置業駱惠寧
近10多年來,多項房屋政策指標都不能回應社會的期望,這是政府不作為?(亞新社)
近10多年來,多項房屋政策指標都不能回應社會的期望,這是政府不作為?(亞新社)

特首在最新一份《施政報告》,聚焦房策,提出以20年時間建設北部都會區,全面規劃新界北及全力開拓基建,並以「明日大嶼」發展為配合。在今次《施政報告》所顯現的新房屋政策,我們在大方向上應全力支持政府施政,而在相關的技術細節,當然有很多選擇和優化空間,政府必須聆聽社會各界人士的意見。

智庫學會  多番提出建議

在此之前,中聯辦主任駱惠寧在國慶前夕落區,包括探訪劏房和籠屋戶。基層市民希望盡快上樓,公屋輪候平均時間已增加至5.7年,直迫政府現有政策目標的兩倍。在回應中央官員的關注和領導下,各大地產商和智庫都即時作出回應。

例如,新世界最近成立了全新非牟利房社企「新世界建好生活」,冀結合商界及民間力量,以創新思維解決困擾香港的住屋問題;新鴻基更建議釋放綠化地及檢討濕地潛力,認為釋放10%綠化地已可興建120萬個公屋單位。此外,近年新成立的「香港新方向」,成員有土生土長本地人和內地人士,亦提議政府動用約3000億元財政儲備,購買或收回新界約2600公頃荒廢農地,預計可提供100萬個住宅或青年社區單位。

再者,測量師學會促請政府將1950至1960年代興建的公屋重建,並增加樓層至50層,以增加25%的供應量。當然,立法會議員也不能缺席,例如劉業強議員就建議釋放祖堂地,以增加香港房屋土地供應。這些建議五花八門,似乎是各盡所能,各取所需,有其積極性一面。

政府如要尋求共識,極不容易;如果各方勢力各持已見,結果會是繼續蹉跎歲月,一事無成;如果各方只是虛晃一招,社會大眾則會是失望再失望。

新世界最近成立了全新非牟利房社企「新世界建好生活」。(新世界建好生活網站截圖)

房屋政策持續性成疑

回歸以來,房屋政策一直是各屆特首政策中重中之重:由董特首高髙舉起,而及後無以為繼的「八萬五」,到曾特首停建居屋和推行「勾地表」政策;再到身為測量師,當然是對房屋問題很有認識的梁特首(曾推出多項措施打擊住房作為炒賣和投資工具,有關措施至今仍執行);以及今屆由2018年的「土地大辯論」開始,至今總結出建設北部都會區方案和啟動「明日大嶼」的林鄭特首。

香港的房屋政策,各界特首在面對不斷變化的內部和國際政經形勢下,其持續性是極具挑戰性,似乎這並不是某一屆特首可以說了算的。

近10多年來,多項房屋政策指標(包括公屋平均輪候時間、市民買樓負擔能力、公共房屋落成數量等)都不能回應社會的期望,這是政府不作為?還是形勢比人強?筆者在這篇短文並不是嘗試分析房屋政策這個大問題,而只是簡單論述一下劏房和青年置業難這兩個課題。

劏房經濟學

根據報章在10月8日的報道,特首林鄭在回應記者提問有關劏房問題時,回應說:「劏房是個人選擇,有些年輕人想要更多私隱就會選擇……」筆者不清楚報章報道是否有斷章取義?但林鄭對劏房問題這樣的理解,一定不能反映事實的全部和最關鍵的部分,估計中聯辦領導人亦一定不以為然。

筆者在70年代在美國讀書,及後回到在中文大學經濟系教書時,「都市經濟學」(Urban Economics)就是負責主科之一,課程包括都市房屋、都市貧窮等課題。劏房是香港都市貧窮最具體的表現,但這也是一盤生意。

現在買樓正常收租的租金回報率就只約有2.5%,如果把在交通方便地區的一層兩房一廳舊樓,改成為5至6間劏房,其租金回報率就可上升到4%至5%,再加上承做按揭貸款的資本回報放大效應,就算舊樓不升值,回報率就有6%至7%。這相對於在銀行的港元存款不足1%的年利率,肯定是一門低風險的好生意。

因此,經營劏房的業主也不只是一些擁有舊樓多年的老業主,一些專業人士(包括會計師、律師、測量師等)也有參與這業務。事實上,根據新聞報道,現任財政司陳茂波,在回歸前也曾經營劏房。

劏房作為一個市場,除了供應者業主外,需求的租客是誰?他們為什麼要租劏房?劏房的特性是什麼?有關的因素可包括租金比較便宜、交通方便、生活方便、好的校網區等。劏房租客當然都是基層市民:有單身家庭、退休年老夫婦、低薪市民和青年等。筆者認為香港只要繼續有較為貧困的基層巿民,在市區交通方便的劏房是會永遠存在的;有機會搬離劏房上樓的市民,其劏房又將會有其他基層市民搬入。

只要繼續有貧困的基層巿民,劏房是會永遠存在的。(亞新社)

青年置業難是假議題

如果港人(包括年輕人)沒有地方住,或住的地方不符合人道標準,提供足夠和適當的居所就當然是一個為人民服務的政府責任。但香港青年置業難,這是一個什麼性質的問題?這是不是一個居住的問題?又需要如何解決和改善?

筆者回歸前後當了十幾年的區議員,最近約見一些當年同在將軍澳工作的老朋友。在這裏,我先說兩位住在公屋朋友的小故事,與大家分享。這兩位好朋友在回歸前,分別以十多萬買了在翠林邨的公屋,其市值現約為250萬。

其中一位朋友的兒子,約在15年前在父母協助支付首期下,約以110萬買了區內已補地價的居屋,現在市值約為500萬;而另一位朋友,以前因為要照顧家庭,只是做兼職工作,近年已做全職的屋邨管理員。她的兒子也在多年前買了將軍澳的新都城,樓價現在多少也值800萬。

這兩則小故事,未必能說明什麼。但如果這兩位住在公屋的市民,其沒有上大學的兒子,也能在家人有限的協助下,在30歲前自置物業,我們必須對情況深思。現在不少人只根據一個「市民買樓負擔能力」的簡單數字,就評論說青年置業難,並因此要求政府大力整頓物業市場,這實在把問題看得太簡單了!

青年置業這是一個投資的問題?還是青年人現在冇地方住的問題?不要忘記,在亞洲金融風暴時,政府推出平平的居屋,都沒有人買的。政府現在面對一些基層市民在居住上遇到重重困難,就必須正確認識問題的本質,對症下藥 。筆者認為青年置業難只是個假議題,政府無須太關注。

更多精采文章

  • 出得國際殿堂,入得廠房的科學家──專訪香港高等教育科技學院校長劉建德教授出得國際殿堂,入得廠房的科學家──專訪香港高等教育科技學院校長劉建德教授
  • 談小學的科學科和人文科談小學的科學科和人文科
  • 《施政報告》與城市宜居指數《施政報告》與城市宜居指數
  • 政府加大財政支援 海闊天空創投冀資金用到實處政府加大財政支援 海闊天空創投冀資金用到實處
  • 容永祺:《施政報告》對接國家戰略 發展經濟不忘改善民生容永祺:《施政報告》對接國家戰略 發展經濟不忘改善民生

  • 財政預算案的突破思維
  • 名家齊祝賀灼見名家周年論壇暨五周年慶典
  • 選賢與能提高人大代表認受性

羅祥國

香港中文大學亞太所名譽髙級研究員、經濟政策研究計劃聯席主任及航空政策研究中心髙級顧問 ; 曾任職經綸國際研究所、香港政府高級經濟主任、滙豐銀行策劃部、信孚證券區域研究總監、香港政策研究所研究總監及首席經濟師及浸會大學經濟系副講師。另外亦多年擔任公職,包括中國人民政治協商會議全國委員(1994-2013)、香港立法會議員(1995-1998)及區議員 (1994-2007)。羅博士在香港中文大學經濟系畢業,並於美國加洲大學洛杉磯分校(UCLA)獲經濟學博士學位。主要著作有《「一帶一路」下香港參與亞洲基建的挑戰》、《香港新產業政策的理論與實踐》等。
View all posts
標籤: 劏房施政報告灼見原創灼見獨家青年置業駱惠寧
申請成為灼見名家基本會員,免費收取電子報
同意灼見名家會員服務條款及細則
Please login to join discussion

編輯精選

周庭宣布「棄保潛逃」,特區政府矢言全力追捕。(Shutterstock)
灼見報道

李家超勸周庭自首 否則只有終生逃亡

作者: 本社編輯部
2023-12-05
于君教授給人感覺親切感十足。
灼見專訪

專訪中大醫學院于君教授:為癌症治療帶來新希望

作者: 本社編輯部
2023-12-05
黎海寧出身藝術世家,成長於香港。(灼見名家製圖)
字旅相逢

舞、舞、舞,永無休止!──編舞家黎海寧專訪

作者: 馮珍今
2023-12-04
李家超說,香港保持多方面優勢,港人不應該「唱衰」自己或自我「柴台」。(香港經濟峰會2024圖片)
灼見報道

李家超:本港經濟穩步前進 港人不應妄自菲薄

作者: 本社編輯部
2023-12-04
余偉文提到,金管局將於未來數年持續在內地機遇、綠色金融和金融科技三大領域深耕工作。(香港經濟峰會2024圖片)
灼見報道

余偉文:跨境理財通優化後 南北向通發展空間料大大提升

作者: 本社編輯部
2023-12-04

影片

  • 郭少棠教授:被綁架的家園?以巴戰爭的歷史啟示 於無聲處聽驚雷:巴勒斯坦的悲歌
  • 嚴浩x吳文華:哪些天然食品可以打掃血管?怎樣嚴選健康糖、油及可可?
  • 張翠容:以巴衝突的第二戰線:真主黨成伊朗馬前卒?中東地緣格局如何重新洗牌?
  • 蔣匡文博士:中美貿易戰對中港經濟損害有多大?東方崛起 中國哪些實力已經超越美歐?
  • 陳文鴻教授:休戰之後 以色列會與敵人上談判桌嗎?猶太人駕馭歐美政府會出現什麼政治危機?
  • 關品方:以色列暗藏核武 正部署殲滅巴勒斯坦?英美航武戒備 欲震懾中東國家?
  • 楊詠盈主任x鄭家寶校長:怎樣透過故事繪本創意教小學數學?用什麼方法照顧不同程度學生需要?
  • 郭少棠教授:以巴戰爭的主要根源是什麼?通古今之變:還歷史一個公道
  • 陳文鴻教授:國際社會如何制止以色列種族滅絕暴行?美國重返中東戰略被打亂 將怎樣撥亂反正?
  • 林毅夫教授:中國高速經濟增長還可以持續多久?有什麼超越發達國家的優勢與挑戰?
Currently Playing

熱門文章

  • 陳文鴻教授:休戰之後 以色列會與敵人上談判桌嗎?猶太人駕馭歐美政府會出現什麼政治危機?陳文鴻教授:休戰之後 以色列會與敵人上談判桌嗎?猶太人駕馭歐美政府會出現什麼政治危機? 本社編輯部
  • 善惡分明?善惡分明? 常霖法師
  • 不要再叫Da Vinci,應該叫Leonardo呢!不要再叫Da Vinci,應該叫Leonardo呢! 鮑慧兒
  • ESG神話與優化不同持份者的可持續價值 ESG Myths and Optimising Sustainable Values for Different StakeholdersESG神話與優化不同持份者的可持續價值 ESG Myths and Optimising… 何順文
  • 何文匯談《論語》的智慧與我思何文匯談《論語》的智慧與我思 陳家偉
  • 荒誕過後的深層反思──介紹王卓祺、梁韋諾、楊云《從修例風波到反中動亂──利維坦缺位下的荒誕劇》荒誕過後的深層反思──介紹王卓祺、梁韋諾、楊云《從修例風波到反中動亂──利維坦缺位下的荒誕劇》 施林海
  • 炮循SEN學生融入社會服務 努力成為「樂齡生力軍」炮循SEN學生融入社會服務 努力成為「樂齡生力軍」 張灼祥
  • 從能源三難悖論看兩電協議修訂從能源三難悖論看兩電協議修訂 梁天卓
  • 2023年中國發功美國失守2023年中國發功美國失守 張建雄
  • 我們離「金融中心遺址」有多遠?我們離「金融中心遺址」有多遠? 陳景祥
  • 青春的交集青春的交集 謝祖墀
  • 遊弋中原大地記遊弋中原大地記 廖書蘭
  • 專訪中大醫學院于君教授:為癌症治療帶來新希望專訪中大醫學院于君教授:為癌症治療帶來新希望 本社編輯部
  • 熱愛香港文化的「南洋孖寶」熱愛香港文化的「南洋孖寶」 鄭明仁
  • 巴菲特良師摰友查理芒格逝世   享耆壽99歲巴菲特良師摰友查理芒格逝世 享耆壽99歲 本社編輯部
  • 地契年期與土地價值地契年期與土地價值 區雅俊
  • 基辛格逝世享嵩壽100歲 促成中美建交最為人樂道基辛格逝世享嵩壽100歲 促成中美建交最為人樂道 本社編輯部
  • 飲酒致癌與香港市民關係不大飲酒致癌與香港市民關係不大 趙炳權
  • APEC遠勝IPEF的因由APEC遠勝IPEF的因由 張建雄
  • 舞、舞、舞,永無休止!──編舞家黎海寧專訪舞、舞、舞,永無休止!──編舞家黎海寧專訪 馮珍今

推薦作家

  • 何志平
  • 陳家偉
  • 張樹槐
  • 陳婉瑩
  • 曹啟樂
  • 潘樂德
  • 沈言
  • 龐驚濤
  • 馮應標
  • 陳玉燕
  • 顏雋
  • 崔少明

承印人

灼見名家傳媒有限公司
地址 : 香港黃竹坑道21號環匯廣場10樓1002室

追蹤我們的社交平台

聯絡我們

公司 : 灼見名家傳媒有限公司
地址 : 香港黃竹坑道21號環匯廣場10樓1002室
總機 : +852 2818 3011
傳真 : +852 2818 3022
業務電話 :+852 2818 3638
電郵 : [email protected]

訂閱灼見名家電子報

© Master Insight Media Limited 2023 All rights reserved. 私隱政策

No Result
View All Result
  • 政局
    • 中國
    • 香港
    • 台灣
    • 國際
  • 教育
    • 親子
    • 幼兒教育
    • 小學
    • 中學
    • 高等教育
    • 國際教育
  • 文化
    • 文學
    • 歷史
    • 藝術
    • 語言
    • 電影
  • 財經
    • 地產
    • 投資
    • 金融
  • 生活
    • 心靈
    • 潮流
    • 飲食
    • 旅遊
  • 健康
    • 中醫
    • 西醫
    • 保健
    • 運動
  • 商業
    • 企管
    • 創業
    • 領袖
  • 科技
    • 科普
    • 科研
  • 影片
  • 名家榜
  • 灼見活動
  • 關於我們

© Master Insight Media Limited 2023 All rights reserved. 私隱政策

Login to your account below

Forgotten Password?

Fill the forms bellow to register

All fields are required. Log In

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Log In