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首頁 政局 房屋問題探完又再探

房屋問題探完又再探

現在不少人只根據一個「市民買樓負擔能力」的簡單數字,就評論說青年置業難,並因此要求政府大力整頓物業市場,這實在把問題看得太簡單了!

羅祥國 作者: 羅祥國
2021-10-15
鹽鐵說

標籤: 劏房施政報告灼見原創灼見獨家青年置業駱惠寧
近10多年來,多項房屋政策指標都不能回應社會的期望,這是政府不作為?(亞新社)
近10多年來,多項房屋政策指標都不能回應社會的期望,這是政府不作為?(亞新社)
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特首在最新一份《施政報告》,聚焦房策,提出以20年時間建設北部都會區,全面規劃新界北及全力開拓基建,並以「明日大嶼」發展為配合。在今次《施政報告》所顯現的新房屋政策,我們在大方向上應全力支持政府施政,而在相關的技術細節,當然有很多選擇和優化空間,政府必須聆聽社會各界人士的意見。

智庫學會  多番提出建議

在此之前,中聯辦主任駱惠寧在國慶前夕落區,包括探訪劏房和籠屋戶。基層市民希望盡快上樓,公屋輪候平均時間已增加至5.7年,直迫政府現有政策目標的兩倍。在回應中央官員的關注和領導下,各大地產商和智庫都即時作出回應。

例如,新世界最近成立了全新非牟利房社企「新世界建好生活」,冀結合商界及民間力量,以創新思維解決困擾香港的住屋問題;新鴻基更建議釋放綠化地及檢討濕地潛力,認為釋放10%綠化地已可興建120萬個公屋單位。此外,近年新成立的「香港新方向」,成員有土生土長本地人和內地人士,亦提議政府動用約3000億元財政儲備,購買或收回新界約2600公頃荒廢農地,預計可提供100萬個住宅或青年社區單位。

再者,測量師學會促請政府將1950至1960年代興建的公屋重建,並增加樓層至50層,以增加25%的供應量。當然,立法會議員也不能缺席,例如劉業強議員就建議釋放祖堂地,以增加香港房屋土地供應。這些建議五花八門,似乎是各盡所能,各取所需,有其積極性一面。

政府如要尋求共識,極不容易;如果各方勢力各持已見,結果會是繼續蹉跎歲月,一事無成;如果各方只是虛晃一招,社會大眾則會是失望再失望。

新世界最近成立了全新非牟利房社企「新世界建好生活」。(新世界建好生活網站截圖)

房屋政策持續性成疑

回歸以來,房屋政策一直是各屆特首政策中重中之重:由董特首高髙舉起,而及後無以為繼的「八萬五」,到曾特首停建居屋和推行「勾地表」政策;再到身為測量師,當然是對房屋問題很有認識的梁特首(曾推出多項措施打擊住房作為炒賣和投資工具,有關措施至今仍執行);以及今屆由2018年的「土地大辯論」開始,至今總結出建設北部都會區方案和啟動「明日大嶼」的林鄭特首。

香港的房屋政策,各界特首在面對不斷變化的內部和國際政經形勢下,其持續性是極具挑戰性,似乎這並不是某一屆特首可以說了算的。

近10多年來,多項房屋政策指標(包括公屋平均輪候時間、市民買樓負擔能力、公共房屋落成數量等)都不能回應社會的期望,這是政府不作為?還是形勢比人強?筆者在這篇短文並不是嘗試分析房屋政策這個大問題,而只是簡單論述一下劏房和青年置業難這兩個課題。

劏房經濟學

根據報章在10月8日的報道,特首林鄭在回應記者提問有關劏房問題時,回應說:「劏房是個人選擇,有些年輕人想要更多私隱就會選擇……」筆者不清楚報章報道是否有斷章取義?但林鄭對劏房問題這樣的理解,一定不能反映事實的全部和最關鍵的部分,估計中聯辦領導人亦一定不以為然。

筆者在70年代在美國讀書,及後回到在中文大學經濟系教書時,「都市經濟學」(Urban Economics)就是負責主科之一,課程包括都市房屋、都市貧窮等課題。劏房是香港都市貧窮最具體的表現,但這也是一盤生意。

現在買樓正常收租的租金回報率就只約有2.5%,如果把在交通方便地區的一層兩房一廳舊樓,改成為5至6間劏房,其租金回報率就可上升到4%至5%,再加上承做按揭貸款的資本回報放大效應,就算舊樓不升值,回報率就有6%至7%。這相對於在銀行的港元存款不足1%的年利率,肯定是一門低風險的好生意。

因此,經營劏房的業主也不只是一些擁有舊樓多年的老業主,一些專業人士(包括會計師、律師、測量師等)也有參與這業務。事實上,根據新聞報道,現任財政司陳茂波,在回歸前也曾經營劏房。

劏房作為一個市場,除了供應者業主外,需求的租客是誰?他們為什麼要租劏房?劏房的特性是什麼?有關的因素可包括租金比較便宜、交通方便、生活方便、好的校網區等。劏房租客當然都是基層市民:有單身家庭、退休年老夫婦、低薪市民和青年等。筆者認為香港只要繼續有較為貧困的基層巿民,在市區交通方便的劏房是會永遠存在的;有機會搬離劏房上樓的市民,其劏房又將會有其他基層市民搬入。

只要繼續有貧困的基層巿民,劏房是會永遠存在的。(亞新社)

青年置業難是假議題

如果港人(包括年輕人)沒有地方住,或住的地方不符合人道標準,提供足夠和適當的居所就當然是一個為人民服務的政府責任。但香港青年置業難,這是一個什麼性質的問題?這是不是一個居住的問題?又需要如何解決和改善?

筆者回歸前後當了十幾年的區議員,最近約見一些當年同在將軍澳工作的老朋友。在這裏,我先說兩位住在公屋朋友的小故事,與大家分享。這兩位好朋友在回歸前,分別以十多萬買了在翠林邨的公屋,其市值現約為250萬。

其中一位朋友的兒子,約在15年前在父母協助支付首期下,約以110萬買了區內已補地價的居屋,現在市值約為500萬;而另一位朋友,以前因為要照顧家庭,只是做兼職工作,近年已做全職的屋邨管理員。她的兒子也在多年前買了將軍澳的新都城,樓價現在多少也值800萬。

這兩則小故事,未必能說明什麼。但如果這兩位住在公屋的市民,其沒有上大學的兒子,也能在家人有限的協助下,在30歲前自置物業,我們必須對情況深思。現在不少人只根據一個「市民買樓負擔能力」的簡單數字,就評論說青年置業難,並因此要求政府大力整頓物業市場,這實在把問題看得太簡單了!

青年置業這是一個投資的問題?還是青年人現在冇地方住的問題?不要忘記,在亞洲金融風暴時,政府推出平平的居屋,都沒有人買的。政府現在面對一些基層市民在居住上遇到重重困難,就必須正確認識問題的本質,對症下藥 。筆者認為青年置業難只是個假議題,政府無須太關注。

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羅祥國

香港中文大學亞太所名譽髙級研究員、經濟政策研究計劃聯席主任及航空政策研究中心髙級顧問 ; 曾任職經綸國際研究所、香港政府高級經濟主任、滙豐銀行策劃部、信孚證券區域研究總監、香港政策研究所研究總監及首席經濟師及浸會大學經濟系副講師。另外亦多年擔任公職,包括中國人民政治協商會議全國委員(1994-2013)、香港立法會議員(1995-1998)及區議員 (1994-2007)。羅博士在香港中文大學經濟系畢業,並於美國加洲大學洛杉磯分校(UCLA)獲經濟學博士學位。主要著作有《「一帶一路」下香港參與亞洲基建的挑戰》、《香港新產業政策的理論與實踐》等。
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