慎防首置上車盤顧此失彼|陸觀豪

新政府首份施政報告確認資助居屋邊緣者置業，首置上車盤具體安排尚待公布，吹風傳聞卻源源不絕。行政長官其後公開釋疑，祈望聆聽社會大眾意見，集思廣益。不過新猷定位於私樓與居屋間狹縫，迴旋空間有限，慎防兩不討好。

居住權與物業土地權

無論公營或私營房屋，租客只有居住權，業主擁有物業土地權。公屋大業主是政府，租客並無其他權利。居屋是資助置業，小業主擁有物業但無完整土地權，而且轉讓有限制。綠置居是公屋版居屋，樓價折讓更大，實際是預繳租金，轉讓限制更多。私營房屋業主擁有完整房地產權，不受任何限制。

萬變不離其宗，首置上車盤是資助置業，實際也是居屋，不過申請資格放寬，入息上限提高。居屋有三種發展模式：其一是政府出地出資、其二是政府出地私營參與、其三是公開招標私樓居屋混合。居屋原來是政府模式，後來推出私營參與模式（Private Sector Participation Scheme），增加供應靈活性。不過十多年前市情逆轉，政府暫停建居屋，並放棄包銷最後私營參與項目（紅磡灣），轉售發展商後，模式已無疾而終。私樓居屋混合模式只有鰂魚涌康怡康山項目，後無來者。

綜合各方消息，首置上車盤先導項目屬意私樓居屋混合模式，但具體安排有別康怡康山項目。該項目是地下鐵路上蓋發展，規劃布局是私樓座落半山，而居屋座落山腳，不過合併招標，所以外型統一，單位間格大同小異。現時構思中的首置上車盤擬在售地條款規定增建首置上車盤，交政府處置，而地盤布局、外型設計、內部間格等可自由發揮，不必蕭規曹隨。此舉具備康怡（私樓）康山（居屋）毗鄰優點，應更切合政策原意。若地積比率提高，發展密度增加，影響環境佈局，自然反映於投標價，地價難免有損失。

無論公營或私營房屋皆有市價，包含土地價及物業價（即重置成本）。從經濟理論看，市價是未來租金現值之總和，假設物業正常使用期是35年，每年租金回報等於市價3厘。不過公屋租金以負擔能力為本，參照租戶入息釐定，而且政府全數包底。減除差餉及管理費後，所餘無幾，實際租金補貼甚大，甚至變成象徵式。公屋綠置居實情是預繳租金計劃，轉讓限制甚多，何況「售價」折讓大，不含土地權，未算真「置業」。

三級置業階梯

居屋是真正資助置業，政府墊支部分地價，以市價七折發售，轉讓限制期滿後，業主可市價補購政府權益（即補地價），擁有完整土地權，變身私樓放售。故居屋乃公屋上私樓之踏腳石，三級置業階梯之中途站。早年地價與建築費及其他成本等比例是70：30，即是業主實際擁有物業權（30%）及部分土地權（40%）；樓市升值水漲船高，補地價（30%）換私樓除笨有精。近年建築費飆升，此消彼長，比例變成55（地價）：45（建築費等）。上屆政府任內，樓價上升60%之多。假設五年前市價是$100，居屋以$70定價，今年市價升至$160，其中地價佔$88，建築費等佔$72；補地價$48（=160×0.3）換樓仍然化算。

近年居屋業主換樓難，皆因按揭辣招未見逆轉周期之利，先見扭曲供求之弊。舊居有政府借貸保證及回購權，按揭可高達九成，即是$44（=70 x 0.7 x 0.9），居屋業主補地價$48放售換樓，實收$112（=160-48）。私樓最高六成按揭。補地價及清贖原樓按揭後，需有餘數$64（=160 x 0.4）支付首期，始可換購等值市價私樓，誘因不大。假若按揭仍是正常七成，餘數衹需$48（=160 x 0.3）便可，情況頓然改觀。上屆政府推出「白表居屋二手計劃」，擬繞過補地價，活化轉手市場，雷聲大雨點小，皆因設想不週。其一、是賣方換私樓有心無力；其二、是買方壓價不計入補地價權。雙方各有盤算，議價不易，成交更難。

居屋業主升階有心無力，居屋邊緣者望樓輕嘆。新屆政府推出「首置上車盤」，資助邊緣者置業，表面是對症下藥，實情是將錯就錯。近年樓市脫疆，先天因素是利率長期偏低，資產通漲，後天因素是辣招打壓按揭，癱瘓轉手市場，發展商反客為主，將貨就價，更賒借首期促銷，主導樓價。解鈴還需繫鈴人，按揭正常化，居屋市場化，始是紓困正道。樓市撥亂反正，恢復活力效率，歪風自然消聲匿跡，困局乃不攻自破。

若採用康怡康山模式，「首置」與私樓分別在於大堂裝潢及單位內置配套，例如廚具、潔具、電器等級別，而非外觀用料。以現今私樓定價水平，此等配套幾乎不佔成本，倘首置部分依舊折讓七折，邊緣者大多負擔不來。若以貨就價，首置外觀用料顯著有別，不單有失毗鄰原意，也影響私樓定位定價，兩面不討好。故此首置折讓需較居屋更大，甚至有五成之多，始能配合墊支首期之政策目標。受惠者實際與綠置居無異，購入居住權而無土地權，遑論換樓升格。

且以上文例子說明。假設樓價$160，折讓五成計，首置業主擁有物業權及土地權9%（=（80-72）/88），仍欠地價91%。日後換樓說易行難，因為套現所得半數用於補地價，左手來右手去，餘款也僅夠支付新樓建築費部分，幾乎無地價可賺，等於還原起步點，徒勞無功。

政府擬重組置業階梯為公屋或綠置居、居屋或首置、私樓共三級，不過居屋及首置分界線難客觀劃定。若上述例子是居屋項目，折讓應是七成，變成置業能力較低者，補助反較少之怪現象。其實居屋與首置是二而為一也一分為二，劃界是政治考慮。居屋邊緣者置業難，根由並非負擔能力，而是苛刻按揭條件，尤是四成首期。推出「首置」既不治標也不治本，故按揭正常化始是解困正道。順帶一提，按揭辣招壓抑樓價欠實證支持，而房地產市場經歷多次風浪，銀行從未受按揭拖累則有事實根據。市場扭曲，怎不泥足深陷？

廿年來特區政府房屋政策舉棋不定，搖擺安居與置業之間，「八萬五」、「孫九招」、「稅務按揭辣招」等皆權宜之計，治標不治本，牽一髮而動全身，樓價上升近倍。「首置」計劃源自行政長官參選政綱，概念大於實務，尤其先上車再轉車乃紙上談兵，所謂重建置業階梯也是一廂情願，而且定位模糊尷尬，與居屋糾纏不清，難免顧此失彼，慎防師老無功。

陸觀豪

退休銀行家，曾任本地上市銀行常務董事，具30年實務經驗。退休後從事金融研究，最近與中文大學教授合作，研究大中華金融發展，並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。

鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任；香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究，近期著作（或合著）包括：《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老：周壽臣》、《香港大老：何東》、《香港將軍：何世禮》等。其次，亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書，並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。

標籤: 八萬五孫九招居屋首置