慎防首置上車盤顧此失彼

新政府首份施政報告確認資助居屋邊緣者置業，首置上車盤具體安排尚待公布，吹風傳聞卻源源不絕。行政長官其後公開釋疑，祈望聆聽社會大眾意見，集思廣益。不過新猷定位於私樓與居屋間狹縫，迴旋空間有限，慎防兩不討好。

居住權與物業土地權

無論公營或私營房屋，租客只有居住權，業主擁有物業土地權。公屋大業主是政府，租客並無其他權利。居屋是資助置業，小業主擁有物業但無完整土地權，而且轉讓有限制。綠置居是公屋版居屋，樓價折讓更大，實際是預繳租金，轉讓限制更多。私營房屋業主擁有完整房地產權，不受任何限制。

萬變不離其宗，首置上車盤是資助置業，實際也是居屋，不過申請資格放寬，入息上限提高。居屋有三種發展模式：其一是政府出地出資、其二是政府出地私營參與、其三是公開招標私樓居屋混合。居屋原來是政府模式，後來推出私營參與模式（Private Sector Participation Scheme），增加供應靈活性。不過十多年前市情逆轉，政府暫停建居屋，並放棄包銷最後私營參與項目（紅磡灣），轉售發展商後，模式已無疾而終。私樓居屋混合模式只有鰂魚涌康怡康山項目，後無來者。

綜合各方消息，首置上車盤先導項目屬意私樓居屋混合模式，但具體安排有別康怡康山項目。該項目是地下鐵路上蓋發展，規劃布局是私樓座落半山，而居屋座落山腳，不過合併招標，所以外型統一，單位間格大同小異。現時構思中的首置上車盤擬在售地條款規定增建首置上車盤，交政府處置，而地盤布局、外型設計、內部間格等可自由發揮，不必蕭規曹隨。此舉具備康怡（私樓）康山（居屋）毗鄰優點，應更切合政策原意。若地積比率提高，發展密度增加，影響環境佈局，自然反映於投標價，地價難免有損失。

無論公營或私營房屋皆有市價，包含土地價及物業價（即重置成本）。從經濟理論看，市價是未來租金現值之總和，假設物業正常使用期是35年，每年租金回報等於市價3厘。不過公屋租金以負擔能力為本，參照租戶入息釐定，而且政府全數包底。減除差餉及管理費後，所餘無幾，實際租金補貼甚大，甚至變成象徵式。公屋綠置居實情是預繳租金計劃，轉讓限制甚多，何況「售價」折讓大，不含土地權，未算真「置業」。

三級置業階梯

居屋是真正資助置業，政府墊支部分地價，以市價七折發售，轉讓限制期滿後，業主可市價補購政府權益（即補地價），擁有完整土地權，變身私樓放售。故居屋乃公屋上私樓之踏腳石，三級置業階梯之中途站。早年地價與建築費及其他成本等比例是70：30，即是業主實際擁有物業權（30%）及部分土地權（40%）；樓市升值水漲船高，補地價（30%）換私樓除笨有精。近年建築費飆升，此消彼長，比例變成55（地價）：45（建築費等）。上屆政府任內，樓價上升60%之多。假設五年前市價是$100，居屋以$70定價，今年市價升至$160，其中地價佔$88，建築費等佔$72；補地價$48（=160×0.3）換樓仍然化算。

近年居屋業主換樓難，皆因按揭辣招未見逆轉周期之利，先見扭曲供求之弊。舊居有政府借貸保證及回購權，按揭可高達九成，即是$44（=70 x 0.7 x 0.9），居屋業主補地價$48放售換樓，實收$112（=160-48）。私樓最高六成按揭。補地價及清贖原樓按揭後，需有餘數$64（=160 x 0.4）支付首期，始可換購等值市價私樓，誘因不大。假若按揭仍是正常七成，餘數衹需$48（=160 x 0.3）便可，情況頓然改觀。上屆政府推出「白表居屋二手計劃」，擬繞過補地價，活化轉手市場，雷聲大雨點小，皆因設想不週。其一、是賣方換私樓有心無力；其二、是買方壓價不計入補地價權。雙方各有盤算，議價不易，成交更難。

居屋業主升階有心無力，居屋邊緣者望樓輕嘆。新屆政府推出「首置上車盤」，資助邊緣者置業，表面是對症下藥，實情是將錯就錯。近年樓市脫疆，先天因素是利率長期偏低，資產通漲，後天因素是辣招打壓按揭，癱瘓轉手市場，發展商反客為主，將貨就價，更賒借首期促銷，主導樓價。解鈴還需繫鈴人，按揭正常化，居屋市場化，始是紓困正道。樓市撥亂反正，恢復活力效率，歪風自然消聲匿跡，困局乃不攻自破。

若採用康怡康山模式，「首置」與私樓分別在於大堂裝潢及單位內置配套，例如廚具、潔具、電器等級別，而非外觀用料。以現今私樓定價水平，此等配套幾乎不佔成本，倘首置部分依舊折讓七折，邊緣者大多負擔不來。若以貨就價，首置外觀用料顯著有別，不單有失毗鄰原意，也影響私樓定位定價，兩面不討好。故此首置折讓需較居屋更大，甚至有五成之多，始能配合墊支首期之政策目標。受惠者實際與綠置居無異，購入居住權而無土地權，遑論換樓升格。

且以上文例子說明。假設樓價$160，折讓五成計，首置業主擁有物業權及土地權9%（=（80-72）/88），仍欠地價91%。日後換樓說易行難，因為套現所得半數用於補地價，左手來右手去，餘款也僅夠支付新樓建築費部分，幾乎無地價可賺，等於還原起步點，徒勞無功。

政府擬重組置業階梯為公屋或綠置居、居屋或首置、私樓共三級，不過居屋及首置分界線難客觀劃定。若上述例子是居屋項目，折讓應是七成，變成置業能力較低者，補助反較少之怪現象。其實居屋與首置是二而為一也一分為二，劃界是政治考慮。居屋邊緣者置業難，根由並非負擔能力，而是苛刻按揭條件，尤是四成首期。推出「首置」既不治標也不治本，故按揭正常化始是解困正道。順帶一提，按揭辣招壓抑樓價欠實證支持，而房地產市場經歷多次風浪，銀行從未受按揭拖累則有事實根據。市場扭曲，怎不泥足深陷？

廿年來特區政府房屋政策舉棋不定，搖擺安居與置業之間，「八萬五」、「孫九招」、「稅務按揭辣招」等皆權宜之計，治標不治本，牽一髮而動全身，樓價上升近倍。「首置」計劃源自行政長官參選政綱，概念大於實務，尤其先上車再轉車乃紙上談兵，所謂重建置業階梯也是一廂情願，而且定位模糊尷尬，與居屋糾纏不清，難免顧此失彼，慎防師老無功。