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首頁 財經 慎防「首置」上車容易轉車難

慎防「首置」上車容易轉車難

首置上車盤既是資助房屋,資助愈優厚,條件便愈嚴苛,換樓也愈難,轉場私營房屋阻力便愈大。

陸觀豪 作者: 陸觀豪 , 鄭宏泰
2017-08-25
金融觀察

標籤: 上車二手市場樓市困局置業辣招首期
5年來樓價屢創新高,累積升幅達六成多,大眾置業日益吃力。(亞新社)
5年來樓價屢創新高,累積升幅達六成多,大眾置業日益吃力。(亞新社)

新一屆政府提出重組置業階梯,計劃推出首次置業(上車)房屋,填補公營與私營房屋之間的空隙。新世代翹首以待圓夢,卻知否上車容易轉車難,先甜後苦?首置上車盤既是資助房屋,資助愈優厚,條件便愈嚴苛,換樓也愈難,轉場私營房屋阻力便愈大。究竟是德政抑或雞肋?應謀定而後動。

5年來樓價屢創新高,累積升幅達六成多,大眾置業日益吃力。問題根源是二手市場失效,議價機制失靈,發展商乘虛而入,新盤主導市場定價。二手市場萎縮的元兇是按揭辣招過猶不及,尤其中小型單位四成首期,發展商可以放賬繞過限制促銷,但普羅業主放售單位則無能為力。此消彼長,全年成交自高峰期十多萬宗下跌至七八萬宗,其中新盤穩佔兩萬多,二手市場成交減半。一個扭曲的怪現象是,按揭招數愈辣,樓價愈升,但二手成交淡靜,新樓市場則愈暢旺。

住房市場多年來失衡錯配,因由錯綜複雜,上屆政府研判為供應不足問題,長線是覓地建屋,短線是管理措施遏抑需求,以為這樣,問題便能迎刃而解。所謂需求管理措施,不外稅務寓禁於徵,按揭知難而退。稅務板斧有限,所以按揭不斷「加辣」,美其名曰:「逆周期措施」,效果適得其反,令置業者望樓興嘆,換樓者亦力不從心。樓價脫韁主因是新盤與二手市場主客易位,既非賣家主導,亦非買家主導,而是發展商主導,令其可針對市場購買力,在價與斗之間翻雲覆雨。近年新盤「納米樓」佔比高達兩成,呎價節節上升更是市場扭曲另一明證。發展商以貨就價,影響二手市場業主開盤,也影響政府居屋折扣定價,連鎖反應甚大。

新政府借鑑多年前「夾心階層居屋」概念,計劃推出「首次置業房屋」或「首置上車盤」紓困,填補公私營房屋之間的空隙,立意本善。雖然詳情有待公布,但萬變不離其宗,有優惠便有限制,資助愈優厚,則換樓愈吃力,便愈不願意放棄,令爬升階梯名存實亡,而爬升則愈吃力。有人提議與市價脫鈎,以建築成本定價而非折扣發售,有如公屋租金以居民收入為基準。此提議與早年「租者置其屋」出售公屋計劃如出一轍,有違原意。資助置業是政府與業主共同擁有業權,「租者置其屋」乃政府保留地權,業主購買居住權,概念截然不同,不可相提並論。

首期限制市民選擇

其實,資助置業有先天缺陷,業主脫離資助行列不易。新加坡分隔公營與私營房屋,合資格公民可租住或購置公屋,終身受惠而間有換樓者多,轉場私樓放棄權利者少。新加坡公營房屋遍布全城,大小規格俱備,迎合人生不同階段不同需求,自成市場,交投活躍流轉高。香港早前曾試推動二手(轉讓)居屋市場,以非公屋住戶(白表申請者)作試點(所謂「白居二」),便是借鑑新加坡,但設想不周,結果無疾而終。最大詬病是未有暫緩「補地價」(購入政府業權)自由轉讓安排,令二手居屋開價高於補足地價者,輿論責難措施抬高樓價,政府其實啞子吃黃連,原因是開價包含出讓補地價權,經辦的官僚未悉箇中奧妙乃無從答辯。

言歸首置上車盤,假設折扣是市價四成,首期10%,餘款90%按揭,有政府擔保。再假設樓價以實用面積計每平方呎20000元,按揭年息2.5%,貸款期360個月;買家月入25000元,半數用於供樓還款,可購置面積約293平方呎單位。在私營房屋購置相若面積單位,首期四成,需月入28122元。表面上,月入與供款分別不大,內裏卻另有乾坤。

其實,首置上車盤首期是市值46%(40% + 60% ×0.9),其中40%是政府墊支,其餘6%由業主繳付,所以供款接近。不過,正常按揭首期是30%,則需月入32890元之多,即使每年實質加薪4%,置業仍要推遲8年始圓夢。附【表】比較正常按揭與首置上車盤現金流。

據過往經驗,業主平均相隔8年換樓,不外生兒育女、升職加薪、轉換環境等實際需要,故首置上車盤得失利弊繫於往後換樓轉車。假設月入和樓價均以固定價格作準,8年(96個月)後月入增至32898元,半數用於供樓還款。若按揭年息年期不變,只能換購私營房屋相同面積單位,或首置上車盤面積385平方呎單位,或居屋面積330平方呎單位。

不過,礙於首期限制,只有首置和居屋兩個選擇,因為私營房屋首期三成是178.4萬元,而放售原物業,只可套現97.9萬元(其中本金回籠62.7萬元,首期回籠35.2萬元),相差幾半。首置和居屋皆有政府資助,首期是折扣後一成,只需46.3萬元。

以同樣假設推算,在私營房屋購置相若面積297呎單位,首期三成,8年後月入增至45024元,可換購面積407呎單位。放售原物業可套現261萬元(其中本金回籠82.56萬元,首期回籠178.4萬元),足夠支付新樓首期244.2萬元有餘。真實案例:醫生情侶畢業後結婚,省吃儉用儲蓄首期置業,幾年後趁市勢回穩,購入二手千呎單位,五成按揭圓夢,生兒育女,先苦後甜。

公私房屋各有階梯

以上推算假設樓價固定,而薪酬有實質增長,但分析並無脫離現實,因為樓價起落同樣影響原有和換購物業,首期和本金回籠始終關鍵。私營物業自住也是投資,舊樓換新樓賺租更賺價,即是首期和本金回籠增值,有助轉換心儀物業。資助置業有折扣補貼,無怪首期低上車易,但賺租不賺價,日後轉車倍加吃力。其實再過8年,雙方換樓能力差距更大,首置上車者難再回頭。

置業階梯是政治理想,現實需兩大條件配合:一、換樓鏈有效發揮;二、二手市場具效率。公營私營房屋,各有階梯,也各有障礙。公營房屋換樓鏈有資格限制,不過轉手市場欠效率,主要障礙是居屋「補地價」機制,業主多不願割愛,即使借貸補地價也寧可自由轉讓,置業階梯形同虛設。私營房屋5年來備受辣招困擾,打斷換樓鏈,癱瘓二手市場,上進階梯受窒礙。

正本清源,重整置業階梯關鍵,是置業按揭正常化,恢復換樓鏈重拾市場活力。增設資助置業種類日多,其實反添煩添亂,皆因資助愈多,吸引力愈大則換樓愈難,轉私營房屋更難。新加坡能青出於藍,是公營房屋市場化,與私營房屋市場並存,建立雙軌置業階梯,解決內部矛盾。此乃香港可借鑑之處。

總結而言,房屋屬不動產,若欠流轉則無從釋放經濟價值,窒礙繁榮。首置上車盤建議,無助拆解物業市場困局。撇開長期策略繼續覓地建屋不談,短期撥亂反正之道是按部就班撤銷辣招,恢復換樓鏈,活化二手市場與效率。只有這樣樓市困局才不攻自破。

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任;香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究,近期著作(或合著)包括:《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老:周壽臣》、《香港大老:何東》、《香港將軍:何世禮》等。其次,亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書,並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。
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