恒大由流動性緊張,演變成資不抵債,其實早可以預見。高槓桿式的運作方式,在內地的地產開發圈子十分普遍,且存在已久。在樓價持續上升的年代,誰勇於借貸,誰的生意就增長得快。不過一旦市場逆轉,賣樓的回款就可能不足以還債,令資金鏈斷裂。金融市場早有預言,若果沒法及時為房地產開發商去槓桿,中國的房地產市場遲早會爆雷。
風險管理無人把關 政府「埋單」救恒大
中央政府其實早對危機有所警惕,並已訓示銀行不可再借錢給地產開發商。然而,由於地方政府的財政收入太依賴房地產,所以中央的取態並沒有得到真正的落實。做房地產借不到錢,開發商就變身做電動車,做物業管理,做瓶裝水,做資訊科技,好讓銀行找到借錢給他們的藉口。結果,開發商仍是有辦法去加速發展自己的地產業務。
銀行借出去的錢,不可能沒有人把關,一定會有風險管理。唯內地對地產商自行發售的投資產品,卻管理得相對寬鬆。這類單位信托基金結構複雜,小投資者不容易憑文字上的解釋,去理解真正的風險。他們只看到基金發行者承諾的年化回報率,遠勝過銀行的存款利率,於是就把銀行裏的存款提出來去買這些信託產品。他們沒意識到,要收取較高的回報,無可避免得承擔更高的風險。
08年金融海嘯之所以會爆發,就是因為由牛頭角順嫂至冰島漁夫,原來都買了不少由次按衍生出來的投資產品。由於投資的大都是普通老百姓,政府不可能坐視不理,最後只好由納稅人出來「埋單」。
今次恒大事件,牽連甚廣,苦主除買了恒大發行的投資產品者外,還包括大量買了恒大樓花的人、參與建設而未能收到工資的農民工、提供了建材而尚未收款的材料商,以及為恒大賣了樓而未收到佣金的地產經紀等。政府可以不救恒大,但不可以不理這批苦主,否則會容易引發社會事件。
委任團隊接管恒大 免現負面連鎖反應
現時,恒大已經信用盡失,沒有人肯再借錢給恒大周轉,建築商已停工,地產代理亦不敢再推銷恒大的物業,政府若不及時插手,恒大就會失救。
政府應該立即委任專業團隊接管恒大的日常管理,以免管理人員在債務壓力下賤賣資產,並與債權人商討重整債務的方案。與此同時,接管的團隊必須向關鍵的合約商作出承諾,合約商往後提供的服務必會獲得回報,以讓恒大的物業可以建出來,可以收到餘款,並完成對買方的責任。
此外,接管團隊亦要確保恒大的在建項目能夠盡快銷售出去,令資金可以盡快回籠。在這些重要日常工作可以全面恢復之後,才著手整理出一份恒大的可供出售的資產,並為他們物色恰當的買家。
在當前的形勢下,政府整頓房地產行業的原有部署,宜暫放下,好讓行業可以休養生息。這樣,才可避免恒大事件進一步擴散,殃及其他開發商,形成社會性的負面連鎖反應。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。