學者專家探討土地供應與房價

近年來，香港人最關注的問題，莫過於是土地供應以及樓價問題。有指由於土地供應不及，加上樓價多年來持續高企，令不少香港人「上車」遙遙無期。早前，香港理工大學舉辦的「城市規劃+安居樂業——制度的理性基礎」論壇，請來各界人士，包括合和實業創辦人及董事局主席胡應湘、理工大學建築及房地產學系教授許智文、副教授陳漢雲以及香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎，就本港的土地問題及城市規劃發表不同的意見。

身為香港地產商之一的胡應湘，在土地供應的問題上，認為政府應加快發展郊野用地，以滿足當前的房屋及土地需求。胡應湘指出，現時已發展土地只佔香港土地面積兩成多，而其餘七成未發展的土地中，不少均為郊野公園用地。

對於被質疑開山填海、發展郊野用地會為環境造成負面影響，甚至破壞生態，胡應湘指出，為了應乎香港未來的發展，開發這些郊野用地是無法避免的。與此同時，他又指出填海等工程並不會對生態構成重大威脅，動物會因應環境轉變而去適應環境，政府在發展某用地前亦會作出研究及諮詢，因此毋須過分擔憂。

胡應湘同時指出，政府當前發展土地的最大難關，莫過於是民間的反對聲音。以新界東北發展作為例子，即使政府有意發展新界東北土地，民間也會有眾多反對聲音，而在發展其他郊野用地的時候，環保組織也會試圖阻撓。他認為，民主確實是一件好事，也不反對政府為土地發展進行諮詢，但市民應顧全大局，以公眾利益為先。

理工大學建築及房地產學系教授許智文在分析未來土地需求時，指出香港將會面臨嚴重的房屋供應不足問題。他指出，為了應乎未來的人口增長，香港需要在未來10年興建48萬個公營及私營單位，當中公營單位數目為29萬個，即平均每年29,000個。然而，現時政府每年提供的公營單位數目，甚至少於15,000個。故此，許智文對政府能否在10年內達到增加房屋供應的目標感到懷疑及憂慮。

另一方面，理工大學建築及房地產學系副主任陳漢雲亦指出，事實上並非所有土地適合作為土地發展。他指出，現時政府所供應的土地大多集中於新界西，這些土地包括斜坡、農地等，要發展這些土地有困難。因此，他認為政府的首要任務並非發展這些土地，而是在舊有的已發展地區重新進行規劃，透過市區重建計劃，提供更多土地面積及住宅用地。

香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎亦就發展郊野用地發表意見，他指出，假如政府決定移山填海，並發展郊野用地，這些工程勢必對環境構成重大的影響。以填海工程作為例子，由於政府急於進行填海工程，事實上令不少沉於海底的文物無法再打撈。更重要的是，填海工程會迫使中華白海豚等海洋生物遷離其棲息地，即使牠們能避開填海工程，被破壞的棲息地卻無法修復。

針對政府推出的辣招以及「盲搶地」政策，姚松炎提出觀點：樓價和土地供應根本毫無實質關係。姚松炎指出，增加土地供應不但無法有效壓抑樓價，甚至能夠證明相反的因果關係：由於樓價高企，反而激勵發展商發展更多住宅項目。從供求定律的角度而言，並非因為增加土地及房屋供應而令樓價下跌；反而是由於樓價不斷上升，令發展商增加其房屋供應量，以謀取更多利潤。

姚松炎認為，政府一直構建香港土地不足的假想，並繼而不斷增加土地供應。而事實上，政府根本沒有任何證據，證明土地不足和樓價有實質關係。姚松炎亦強調，政府在毫無科學根據的情況下不斷增加土地供應，是「不惜毀山滅林、毀家滅族，以巫術邪門治港，自毀長城」的做法。

樓價高企問題無法在一朝一夕間處理，增加土地供應、發展郊野用地也許是最直接的解決方法。但政府在發展土地的同時，民意也是其中一個需要考慮的因素。而政府也切忌盲目發展土地，應檢討原有的土地政策，為公眾提供更多住宅用地的同時，也在土地發展和環境保育之間找到一個中間點。