壓低地價之後，政府收入何來？

香港人買不起樓，主要不是香港人連建築費也付不起，而是因為香港的地價過高。因此，只要能增加土地供應，把地價壓下來，香港應該大部分人都可以擁有自己的樓宇。

新加坡的人均土地面積不比香港多，但新加坡的人均居住面積卻比香港大一倍有多。原因是新加坡劃撥更多的土地給新加坡人居住，而香港政府卻沒有。只要香港政府撥出同樣比例的土地作住宅用途專給香港人居住，香港的住屋問題就一樣可以解決。

拆市可以滿足所有要求

然而，有人擔心，一旦地價回落之後，政府就會失去一大筆來自地產相關的收入。政府會因此而入不敷支，沒法再為社會提供足夠的公共服務，市民可能得不償失。這種情況97後曾發生過，結果政府又得掉過頭來救市，設法把地價推高，以免社會出現通縮，市民陷入負資產，而政府亦沒法維持收支平衡。

為避免重蹈覆轍，政府在設法壓低樓價的同時，必須設想一套方案，以避免以上的情況再次發生。我認為：要解決這個問題，最好是用兩個不同的市場去分別處理民生問題與政府財政收入問題，一如新加坡的組屋與私人住宅市場。私人市場可維持高地價，以保障政府的收入，以及避免現有業主的資產蒸發。而民生市場就專為未有物業的港人而設，以確保年輕人都不用擔心將來買不起樓。

如何規範賣地條件？

要設立一個這樣的民生市場不難，關鍵是要政府在批地時，在賣地條款上作出一定的規範。這包括：一、在這類土地上興建出來的房屋，只能賣給未擁有自住居所的香港永久居民。即使日後轉讓，亦得售予合乎這樣資格的買家。二、這類樓宇只能自住，不能出租。三、這類土地上不能建豪宅，只能兩房一廳，約500方呎，以免富裕階層的下一代也來攤薄資源。

有了這些限制，就可以確保這個市場裏的樓宇只可以用來照顧香港居民的需要，而不會受到外來資金與本地的投資需要所影響，令這個市場的樓價受制於本地人的負擔能力。地產商若是貪得無厭，就失去銷售對象。因此，只要政府能夠為這個市場提供足夠的土地，大部分香港人都不應該有首置的困難。

當民生問題有保障之後，政府就可以撤銷對私人市場的不必要限制。既不用限制外來資金入市，亦不用限制短期轉讓，更不用限制港人二次置業。在這種情況下，香港的私人地產市場一定會非常活躍。其價格不但可以反映香港富裕階層的購買力，還可以反映全球投資者對香港的偏好；香港的小業主都會因這項政策而分到一杯羮。

與此同時，政府的財政收入亦可以滾滾而來，令香港可以繼續在維持低稅制的情況下，提供上乘的社會服務。香港人往後都不用擔心需要交銷售稅或人頭稅。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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