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灼見名家
首頁 地產商可堅持不減價嗎?

地產商可堅持不減價嗎?

我們負擔不起的是地價。只要土地供應增加,地價一定會回落。

施永青 作者: 施永青
2017-01-23
施永青觀點

地產商可堅持不減價嗎?

地產商可堅持不減價嗎?

地產商可堅持不減價嗎?
封面圖片:市民反對政府新界東北發展計劃(亞新社)
 
梁振英上任以來,就千方百計想增加土地供應,以遏抑樓價。但他遇到的阻力不少,環保人士反對填海,反對佔用郊野公園;維護村民權益的人堅持不遷不拆;反建設人士要求復耕,過簡樸的農村生活。他們譏諷梁振英的做法是盲搶地,還說即使土地供應增加,也不代表地產商會願意減價,因為地產霸權已壟斷市場,控制社會。
 
他們這種論調得到反建制派的附和。這一點不難理解,因為房屋問題是市民最關注的問題,而增加土地供應是解決房屋問題的最關鍵條件,只要能力阻政府可以獲得新的發展用地,政府就一定沒法解決房屋問題。這樣,社會就會繼續對政府不滿,而反對派亦可以不愁沒有反政府的政治籌碼。
 
但這種論調實在有違最基本的經濟原理,而香港竟有這麼多人相信,其中不少還是大學生與學者,香港人的獨立思考能力實在令人懷疑。
 
地產商在賣樓的時候難有訂價權(居屋例外),香港政府不會像大陸政府那樣,要限制樓價增長的幅度。但在香港,賣方有權訂價的同時,買方亦有選擇自由,不合適的價錢買方可以不接受。地產商只有權為自己制定價目表,但不代表價目表上的價錢最終會變成成交價。
 
反對派經常指控政府偏袒地產霸權,任由地產商欺壓市民。但政府最多只能放縱地產商不遵守人定出來的法律,不可能協助地產商不遵循經濟法則。供應增加可以導致價格下調的法則,世上沒有人能真正改寫。
 
土地供應增加,樓宇的供應就會增加(香港的新批可發展用地,都有建設完成的時限)。樓宇供應少的時候,地產商尚可以找一些收入高的人來買樓;供應一增加,地產商就得擴闊銷售的對象,視一些收入較低的人也作為自己的潛在買家。那時,地產商訂的售價就必須遷就更多的人的購買力。要更多人都可以買得起的價錢,必然是一個更低的價錢。
 
反對派說,地產商可以選擇不賣,或堅持要賣高價。無疑,過去的確有地產商曾這樣做,但這只是因為他們知道未來的供應有限。當他們知道供應陸續會增加的時候,他們絕對不會與自己的荷包作對。
 
董建華推行「八萬五」的年代,地產商的策略是漏夜趕工,搶先在其他地產商的樓盤之前開盤,以爭奪市場買少見少的客人。沒有一個地產商採取反對派所說策略,連華懋的「小甜甜」也得向現實低頭,減價搶客,棄價求量。
 
由此可見,增加供應也不能令地產商減價的說法是說不通的。以香港人的生產力來算,我們完全有能力付得起建築費與發展商的合理利潤。我們負擔不起的是地價。只要土地供應增加,地價一定會回落。香港人完全有條件住得比現在更好,前提是必須重新規劃香港的發展用地,不能甚麼都不變。
 
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。

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施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
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