地產商可堅持不減價嗎？

我們負擔不起的是地價。只要土地供應增加，地價一定會回落。

封面圖片：市民反對政府新界東北發展計劃（亞新社）

梁振英上任以來，就千方百計想增加土地供應，以遏抑樓價。但他遇到的阻力不少，環保人士反對填海，反對佔用郊野公園；維護村民權益的人堅持不遷不拆；反建設人士要求復耕，過簡樸的農村生活。他們譏諷梁振英的做法是盲搶地，還說即使土地供應增加，也不代表地產商會願意減價，因為地產霸權已壟斷市場，控制社會。

他們這種論調得到反建制派的附和。這一點不難理解，因為房屋問題是市民最關注的問題，而增加土地供應是解決房屋問題的最關鍵條件，只要能力阻政府可以獲得新的發展用地，政府就一定沒法解決房屋問題。這樣，社會就會繼續對政府不滿，而反對派亦可以不愁沒有反政府的政治籌碼。

但這種論調實在有違最基本的經濟原理，而香港竟有這麼多人相信，其中不少還是大學生與學者，香港人的獨立思考能力實在令人懷疑。

地產商在賣樓的時候難有訂價權（居屋例外），香港政府不會像大陸政府那樣，要限制樓價增長的幅度。但在香港，賣方有權訂價的同時，買方亦有選擇自由，不合適的價錢買方可以不接受。地產商只有權為自己制定價目表，但不代表價目表上的價錢最終會變成成交價。

反對派經常指控政府偏袒地產霸權，任由地產商欺壓市民。但政府最多只能放縱地產商不遵守人定出來的法律，不可能協助地產商不遵循經濟法則。供應增加可以導致價格下調的法則，世上沒有人能真正改寫。

土地供應增加，樓宇的供應就會增加（香港的新批可發展用地，都有建設完成的時限）。樓宇供應少的時候，地產商尚可以找一些收入高的人來買樓；供應一增加，地產商就得擴闊銷售的對象，視一些收入較低的人也作為自己的潛在買家。那時，地產商訂的售價就必須遷就更多的人的購買力。要更多人都可以買得起的價錢，必然是一個更低的價錢。

反對派說，地產商可以選擇不賣，或堅持要賣高價。無疑，過去的確有地產商曾這樣做，但這只是因為他們知道未來的供應有限。當他們知道供應陸續會增加的時候，他們絕對不會與自己的荷包作對。

董建華推行「八萬五」的年代，地產商的策略是漏夜趕工，搶先在其他地產商的樓盤之前開盤，以爭奪市場買少見少的客人。沒有一個地產商採取反對派所說策略，連華懋的「小甜甜」也得向現實低頭，減價搶客，棄價求量。

由此可見，增加供應也不能令地產商減價的說法是說不通的。以香港人的生產力來算，我們完全有能力付得起建築費與發展商的合理利潤。我們負擔不起的是地價。只要土地供應增加，地價一定會回落。香港人完全有條件住得比現在更好，前提是必須重新規劃香港的發展用地，不能甚麼都不變。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。