國家給內房的去槓桿任務

內地監管當局定下三條紅線，嚴格限制超標的內房企業融資，消息令到二級市場一些信貸評級較低的內房債券，近個多星期都出現過一定程度沽壓。

中國恒大（03333）要減價賣樓，一個月內全線樓盤七折發售，其實不為意外。事實上，恒大已不是首次減價，肯減而帶動到銷售，令現金回籠反而是好事，高負債要解決，毛利率已變得其次了。可是，真正問題在於，內房企業都屬於高負債行業，即使稱得上負債比率低的房企，其實很多都超過三成，在嚴控信貸及槓桿風險情況下，真正影響也許是頗為廣泛。

不少機構估計，本港上市的房企，最少有好幾間是踩界，隨時觸及三條紅線。另外，亦有估算，以全國房企計，五分一已經是觸及了紅線。如是者，內房發債融資會被終止，抑或是盡快發債？有幸是，其實近半年，大部分內房都不斷發行債券籌集資金，部分更每隔一、兩個月又再出手，真正影響可能要到明年另一次債券到期高峰才會看到。

可能是巧合，又或者是趁市況，多間房企都正在加快分拆旗下物業管理業務。物管股紅極一時，手執的高收入增長及毛利率兩賣點，唯基數已經偏高，加上相關股份供應太多，似乎已是光景不再，有點兒像明日黃花。

定向融資計劃

正當外界仍討論三條紅線影響，有消息就指，內地監管機構同時要整頓地方金融交易所。據報，地方金融交易所主要從事傳統金融機構受阻的業務，包括協助部分財困房企，甚至城投公司融資，及打包債務資產去再銷售。這些都是被界定為非標準的資產，銀行已不能做，而近年就被金融交易所打包成為高收益的私募債權產品，實際其實是定向融資計劃。

外電就報道，該等定向產品，最初投資額大概是5萬至10萬元人民幣，當然不能滿足內房資金需求。於是，分開幾十次或更多次數銷售，就籌夠億元以上。

有分析形容，內房融資被全方面堵塞，當然仍然有不少符合條件的內房是財務水平較好，但大批內房面對融資壓力，結果不外乎是兩個：包括行業真正整合出現、以及是房企要繼續減價賣樓及不能再高價爭地。或者，內地當局算盤就是，壓止內房槓桿，是變相實現穩定樓價之餘，佔槓桿最大的內房解決了，去槓桿的任務難道已大功告成？

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

胡孟青

英國列斯特大學經濟學士及香港城市大學財務碩士，畢業後任投資部副主任至主任。其後先後任中銀集團保險有限公司投資部主管、高信集團控股有限公司副總經理（股票代號： 0007）及高信證券有限公司交易董事、滙豐金融服務（亞洲）有限公司副總裁 、香港財經資訊顧問有限公司董事等，擁有超過16年證券研究分析經驗和超過六年財產保險基金投資管理經驗。同時也是有線電視財經資訊台《交易所直播室》及《Money Cafe》節目嘉賓主持和新城財經台《開市直擊》及《傑青新一代》節目主持，更於《明報》、《AM730》、《iMoney》及《晴報》專欄撰寫財經評論文章 。

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