單偉彪：土地供應未解決 樓價難望真正下調

隨着香港理工大學事件和平解決及區議會選舉順利舉行，香港社會劍拔弩張的氣氛稍有紓緩。儘管仍不時有衝突事件，發展商已紛紛推新盤。路勁基建旗下的路勁地產，最近便在元朗錦田北推出集團在香港首個地產項目山水盈（Crescent Green）。路勁基建聯席主席兼執行董事單偉彪接受本社專訪時表示，香港始終地少人多，土地供應問題一日未解決，樓價都難以降下來。他呼籲特區政府和業界根據事實，披露客觀數據，讓社會早日找出解決長遠土地供應的辦法。

放寬首置按揭利好大單位

談到土地供應的「老問題」，單偉彪認為，香港始終地少人多，土地供應問題一日未解決，樓價都難以降下來，「三五年內，樓價似乎不會降下來，短期略為下調不奇怪」。他指最近的新盤，都是比市價略低的「吸引價」開售。他坦言，時局動盪，換樓客入市前也會三思。

對於《施政報告》提出放寬首次置業九成按揭的樓價上限，單偉彪表示，新政策有助近期樓市成交，換樓客也比較願意賣掉舊樓換換樓，對大單位交投有推動作用。

單偉彪坦言，近期的社會事件對新盤推售多少有影響，「（山水盈）示範單位設在彌敦道莊氏倫敦廣場。有時早上開門不久，下午就要休息，客人便會感到興趣索然」。

談到特區政府的房屋政策，《施政報告》提出的措施，主要都是針對基層房屋需求，單偉彪說：「政府《施政報告》提出的措施，一定是先解決低收入人士的住屋需要，「例如，公營房屋與私人住宅的比例，由原來的六比四，長遠改為七比三，旨在縮短低收入人士排隊上樓的時間。政府又提出收回棕地、增加建屋密度等辦法，但都是比較中短期的措施，加起來得到的土地不足1000公頃。據前土地供應專責小組主席黃遠輝向特首提交的報告，指出中長期香港缺乏的土地達到2000公頃，即香港始終缺乏大量土地。

新增大量土地必須填海

單偉彪形容，《施政報告》提出增加土地的措施，是「用完就沒有了」。「歸根究柢，要徹底解決土地供應，是要找新的土地出來。」

有意見認為，郊野公園佔香港土地面積近四成，重劃郊野公園不失為一個解決辦法，但也有人因環保等理由而反對。單偉彪指出，「之前20年，香港沒有新的土地出現，只是改變原有的土地用途。就算是收棕地亦有附帶問題，就是原來棕地上的經濟活動，例如貨櫃車場如何安置？因此，短期增加土地供應的辦法一旦用盡，便會面臨無以為繼的窘境。」

他指出，唯一能夠新增土地的方法，只有重劃郊野公園或填海。「只有新增足夠香港人居住的土地，樓價才會回穩」。他解釋，現階段不適宜諮詢大部分市民意見，原因是「除非找專家歸納出各種可行性：一、所選擇的土地來源是否適合發展房屋？二、相比哪一項措施花費會較少？三、每一項措施需時長短？這三個問題沒有答案，一般市民是無法給予意見的。」

「明日大嶼」超支機會微

單偉彪認為，市民辯論政府的「明日大嶼」願景很合理，「我最近就填海的話題跟大學生講解了三次，他們大部分對填海問題不甚了了，總之是政府提出的，他們就覺得不對」。他認為，政府應列出大嶼山海域或其他地方填海的優缺點，讓大眾一目了然，這樣諮詢民意才會事半功倍。

有些人指大嶼山填海會「超支」，他說：「機場『三跑』、東涌都正在填海，你可以問問東涌填海多少錢呎？不夠900元/呎，一定不會超支。政府的『明日大嶼』願景預算1500元/呎，呎價比東涌填海的『成本價』還多了600元，我認為這個預算很保守。」他同意水深會影響填海成本，「會貴少少」，但未至於貴那麼多，「起碼數據上超支的機會不大。」至於時間，「合約通常寫5年半，但一般填海兩年已有地可供打樁。」

「當然，環評、撥款都有一定的程序，但如果走程序的時間比施工還長，那便是有問題！反過來說，任何一個長遠解決土地問題的建議，都沒有『快』的方案，就算《施政報告》提出的『土地共享先導計劃』，即以公私合營方式開發新界農地，最快也要4年時間。今日社會許多問題，是以前很多因素造成的，並沒有速成的辦法解決。」

單偉彪建議，特區政府和專業團體，應該多披露真實的數據，「例如收農地，去年4月憲報所載，是1300元/呎，如果農地上有建築物，則是2600元/呎，填海只需900多元/呎，這些數據應該讓大眾了解。」

收回農地成本比填海貴

「總之我們現在談的，是解決2000公頃土地的問題，只解決1000公頃也不行，要全面解決，不能治標不治本。」

單偉彪表示，路勁在內地推售過多個樓盤，山水盈是回歸香港的首個項目，經過近月的社會動盪，仍以較「筍」的呎價推出，訪問時推售的首批單位，平均呎價約11000元。他強調，賣得好便上調，意向呎價是13000至14000元。

新盤鄰近西鐵元朗站，附近有國際學校，預計明年取得入伙紙，最快明年年底可以人伙。

山水盈車位較多，幾乎達到一戶一個車位。單偉彪表示，考慮到買家多為換樓客、中港商人中的「有車階級」。車位也「名碼實價」，百餘萬有交易。

山水盈首批出售的67個單位，皆為三房一套連工作間及洗手間，實用面積由916至970平方呎，售價由約1000萬元至1100多萬元不等。他強調，山水盈的設計概念，是打造一個「住得舒適」的空間，除了一戶一個車位外，樓底高達3.5米，比一般新盤3.2米為高。整個項目綠化比例逾三成。

山水盈共提供331伙，其中有302個分層單位、3房單位連同特色戶共有258伙，佔整個項目單位總數78%左右。山水盈同時提供實用面積300平方呎的開放式單位，但只有22個。另外還有一個6房的「董事屋」連萬呎私家花園。整個項目預計2021年3月竣工，樓花期大約17個月。

路勁下一個推出的樓盤，將是黃竹坑站一期項目，計劃2020年第三季推出，提供約800個單位。接下來將是屯門掃管笏項目，將於2021年推出，預料提供逾500個單位。

單偉彪簡介

惠記集團副主席兼行政總裁，效力集團逾30年。他亦是利基的主席，以及路勁的聯席主席。持有香港大學工程系理學士學位及香港中文大學工商管理碩士學位，亦為土木工程師學會及香港工程師學會會員，以及英國石礦學會資深會員。曾出任香港建造商會義務司庫。擁有逾40年的土木工程經驗。