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單偉彪:土地供應未解決 樓價難望真正下調

單偉彪形容,《施政報告》提出增加土地的措施,是「用完就沒有了」。「歸根究柢,要徹底解決土地供應,是要找新的土地出來。」

本社編輯部 作者: 本社編輯部
2020-03-24
灼見專訪

撰文:曾紹樑 攝影:文灼峰

標籤: 2020環球經濟新格局單偉彪土地供應山水盈明日大嶼樓價灼見原創灼見名家財經峰會灼見獨家路勁
單偉彪表示,香港始終地少人多,土地供應問題一日未解決,樓價都難以降下來。
單偉彪表示,香港始終地少人多,土地供應問題一日未解決,樓價都難以降下來。

隨着香港理工大學事件和平解決及區議會選舉順利舉行,香港社會劍拔弩張的氣氛稍有紓緩。儘管仍不時有衝突事件,發展商已紛紛推新盤。路勁基建旗下的路勁地產,最近便在元朗錦田北推出集團在香港首個地產項目山水盈(Crescent Green)。路勁基建聯席主席兼執行董事單偉彪接受本社專訪時表示,香港始終地少人多,土地供應問題一日未解決,樓價都難以降下來。他呼籲特區政府和業界根據事實,披露客觀數據,讓社會早日找出解決長遠土地供應的辦法。

放寬首置按揭利好大單位

談到土地供應的「老問題」,單偉彪認為,香港始終地少人多,土地供應問題一日未解決,樓價都難以降下來,「三五年內,樓價似乎不會降下來,短期略為下調不奇怪」。他指最近的新盤,都是比市價略低的「吸引價」開售。他坦言,時局動盪,換樓客入市前也會三思。

對於《施政報告》提出放寬首次置業九成按揭的樓價上限,單偉彪表示,新政策有助近期樓市成交,換樓客也比較願意賣掉舊樓換換樓,對大單位交投有推動作用。

單偉彪坦言,近期的社會事件對新盤推售多少有影響,「(山水盈)示範單位設在彌敦道莊氏倫敦廣場。有時早上開門不久,下午就要休息,客人便會感到興趣索然」。

談到特區政府的房屋政策,《施政報告》提出的措施,主要都是針對基層房屋需求,單偉彪說:「政府《施政報告》提出的措施,一定是先解決低收入人士的住屋需要,「例如,公營房屋與私人住宅的比例,由原來的六比四,長遠改為七比三,旨在縮短低收入人士排隊上樓的時間。政府又提出收回棕地、增加建屋密度等辦法,但都是比較中短期的措施,加起來得到的土地不足1000公頃。據前土地供應專責小組主席黃遠輝向特首提交的報告,指出中長期香港缺乏的土地達到2000公頃,即香港始終缺乏大量土地。

單偉彪指出,唯一能夠新增土地的方法,只有重劃郊野公園或填海造地。

新增大量土地必須填海

單偉彪形容,《施政報告》提出增加土地的措施,是「用完就沒有了」。「歸根究柢,要徹底解決土地供應,是要找新的土地出來。」

有意見認為,郊野公園佔香港土地面積近四成,重劃郊野公園不失為一個解決辦法,但也有人因環保等理由而反對。單偉彪指出,「之前20年,香港沒有新的土地出現,只是改變原有的土地用途。就算是收棕地亦有附帶問題,就是原來棕地上的經濟活動,例如貨櫃車場如何安置?因此,短期增加土地供應的辦法一旦用盡,便會面臨無以為繼的窘境。」

他指出,唯一能夠新增土地的方法,只有重劃郊野公園或填海。「只有新增足夠香港人居住的土地,樓價才會回穩」。他解釋,現階段不適宜諮詢大部分市民意見,原因是「除非找專家歸納出各種可行性:一、所選擇的土地來源是否適合發展房屋?二、相比哪一項措施花費會較少?三、每一項措施需時長短?這三個問題沒有答案,一般市民是無法給予意見的。」

「明日大嶼」超支機會微

單偉彪認為,市民辯論政府的「明日大嶼」願景很合理,「我最近就填海的話題跟大學生講解了三次,他們大部分對填海問題不甚了了,總之是政府提出的,他們就覺得不對」。他認為,政府應列出大嶼山海域或其他地方填海的優缺點,讓大眾一目了然,這樣諮詢民意才會事半功倍。

有些人指大嶼山填海會「超支」,他說:「機場『三跑』、東涌都正在填海,你可以問問東涌填海多少錢呎?不夠900元/呎,一定不會超支。政府的『明日大嶼』願景預算1500元/呎,呎價比東涌填海的『成本價』還多了600元,我認為這個預算很保守。」他同意水深會影響填海成本,「會貴少少」,但未至於貴那麼多,「起碼數據上超支的機會不大。」至於時間,「合約通常寫5年半,但一般填海兩年已有地可供打樁。」

「當然,環評、撥款都有一定的程序,但如果走程序的時間比施工還長,那便是有問題!反過來說,任何一個長遠解決土地問題的建議,都沒有『快』的方案,就算《施政報告》提出的『土地共享先導計劃』,即以公私合營方式開發新界農地,最快也要4年時間。今日社會許多問題,是以前很多因素造成的,並沒有速成的辦法解決。」

單偉彪建議,特區政府和專業團體,應該多披露真實的數據,「例如收農地,去年4月憲報所載,是1300元/呎,如果農地上有建築物,則是2600元/呎,填海只需900多元/呎,這些數據應該讓大眾了解。」

收回農地成本比填海貴

「總之我們現在談的,是解決2000公頃土地的問題,只解決1000公頃也不行,要全面解決,不能治標不治本。」

單偉彪表示,路勁在內地推售過多個樓盤,山水盈是回歸香港的首個項目,經過近月的社會動盪,仍以較「筍」的呎價推出,訪問時推售的首批單位,平均呎價約11000元。他強調,賣得好便上調,意向呎價是13000至14000元。

新盤鄰近西鐵元朗站,附近有國際學校,預計明年取得入伙紙,最快明年年底可以人伙。

單偉彪表示,路勁在內地推售過多個樓盤,山水盈是回歸香港的首個項目。

山水盈車位較多,幾乎達到一戶一個車位。單偉彪表示,考慮到買家多為換樓客、中港商人中的「有車階級」。車位也「名碼實價」,百餘萬有交易。

山水盈首批出售的67個單位,皆為三房一套連工作間及洗手間,實用面積由916至970平方呎,售價由約1000萬元至1100多萬元不等。他強調,山水盈的設計概念,是打造一個「住得舒適」的空間,除了一戶一個車位外,樓底高達3.5米,比一般新盤3.2米為高。整個項目綠化比例逾三成。

山水盈共提供331伙,其中有302個分層單位、3房單位連同特色戶共有258伙,佔整個項目單位總數78%左右。山水盈同時提供實用面積300平方呎的開放式單位,但只有22個。另外還有一個6房的「董事屋」連萬呎私家花園。整個項目預計2021年3月竣工,樓花期大約17個月。

路勁下一個推出的樓盤,將是黃竹坑站一期項目,計劃2020年第三季推出,提供約800個單位。接下來將是屯門掃管笏項目,將於2021年推出,預料提供逾500個單位。

單偉彪簡介

惠記集團副主席兼行政總裁,效力集團逾30年。他亦是利基的主席,以及路勁的聯席主席。持有香港大學工程系理學士學位及香港中文大學工商管理碩士學位,亦為土木工程師學會及香港工程師學會會員,以及英國石礦學會資深會員。曾出任香港建造商會義務司庫。擁有逾40年的土木工程經驗。

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