商場空置誰之過？打擊營商環境有用嗎？

近來領展及其拆售的商場、街市空置問題再次受到關注，新民黨主席葉劉淑儀向立法會提交私人條例草案，將問題根源歸於領展及後來入手的新業主，提出要限制加租以及設立空置稅。然而泛民區諾軒更可怕得說要管制領展重售商場的租戶用途，再加上媒體紛紛報道，大家似乎都覺得：是屋邨商場業主故意空置商場，與民為敵。

筆者從事物業管理20多年，對上述看法不敢苟同。聰明的商人從來最重視消費者及租戶多寡，有人才有財，個個業主都希望商場出租率高、人流興旺，逗留時間長，才會有租客來租用開業，而業主本身也絕少自己開業經營店舖的。筆者從沒有認識業主希望商場丟空拍烏蠅。

因為一旦商場丟空，意味着投資零回報率，業主早前購買商場的樓價、翻新商場的費用都無法回本，並且每日都在支付商場的基本營運費及銀行貸款利息。哪一個投資者這麼蠢？

領展商場有其獨特的歷史問題。由於這些商場原來是公共屋邨的一部分，許多商場交通不便（附近沒有地鐵站），而且商場深入公屋建築群，街外區外的市民甚少到達，而區內的公屋居民又已高齡化，消費力下降。如此一來，這些面積龐大的商場被拆售給領展，徹底私有化後，其實經營不易。當然也有少部分此類商場交通便利，附近除了公屋長者之外還有居屋、私樓等居民，領展經翻新裝修後，成功吸引大量客源。

業主和消費者一同受罪

領匯監察主席蘇樂怡在接受傳媒訪問時也曾表示，許多商場空置率高，主因是交通不便和附近居民老齡化。事實上，許多領展商場在拆售之前，早已人去樓空，商舖空置率高，實用率也低，即使翻新後，也不容易吸引租客來經營，這才是不少領展及其拆售的商場空置奇高的主因。盲目以政治手段向業主施壓，只不過是在打擊營商環境，商舖租客過門不入，令業主和消費者都一同受罪。

從物業投資管理的角度出發，要重新令這些死場翻生，吸引民生商戶進駐，重點是找到一個 anchor tenant （核心、錨定商戶），吸引新外來消費力，並藉此配合周邊居民留邨消費，招租吸納民生店舖，才能逐步達到一個雙贏目的。近日田灣商場獲批做私立學校便是一個好例子，有新的外來大型租戶進駐，其他商戶例如藥房也回來到空置已久的商場，而超級市場及餐飲才有望開張。

商場二手新業主真金白銀投資數以億計金錢，自然會想出吸引更多人流的新混合租客業態來吸引更多民生商業進駐，但議員只管反對再反對，除了更加拖長空置時間，為居民什麼也爭取不了。

更何況政府當年賣商場已經收取了300億現金，就是不想再經營管理屋邨商場。領展至今已經套現超過470億，政府就再收取了超過40億的印花稅收入。為何仍議員找二手私人投資者算帳，而不是找政府補貼居民或開市集？

究竟商場空置是誰之過？議員們搞清楚了沒有？