汲取97年香港樓市暴跌的教訓

近年香港樓價飆升，據美國研究機構Demographia公布一年一度國際供樓負擔能力報告，2016年香港供樓負擔比例高達18.1倍，雖然較2015年的19倍歷史高位輕微好轉，但港樓仍然連續第7年成為全球最難以負擔樓價，拋離第2位澳洲悉尼近6年之多。

全球10大供樓負擔最高城市

1、香港（18.1倍）

2、澳洲悉尼（12.2倍）

3、加拿大溫哥華（11.8倍）

4、紐西蘭奧克蘭（10倍）

5、美國加州聖荷西（9.6倍）

6、澳洲墨爾本（9.5倍）

7、美國檀香山（9.4倍）

8、美國洛杉磯（9.3倍）

9、美國三藩市（9.2倍）

10、英國伯恩茅斯（8.9倍）

有見及此，香港金管局繼5月13日出招遏抑發展商以高槓桿買地，及向買家提高高成數按揭後，5月19日再度出三辣招，把非首置按揭成數上限再下調一成，主要收入來自香港以外地區借款人的供款入息比率上限亦下調一成。金管局亦規定包括銀行等採用內評法的認可機構，今日後批出的新造按揭貸款風險權重下限，從15%提高至25%，變相收緊銀行批出新按揭貸款的額度。

在上述措施生效後，自用非首置客購買低於1,000萬元的物業，按揭成數由6成調低至5成，即貸款額由最多500萬元，調低至最多400萬元；購買高於或1,000萬元物業的按揭成數則由5成調低至4成。非自用或公司持有的非首置客，其購買物業的按揭成數則由5成下調至4成。至於工商物業及車位，非首置客的按揭成數則由4成下調至3成。

在收緊「供款與入息比率」上限的措施，主要收入來自香港以外地區的首置借款人，購買物業自用時，壓力測試下的「供款與入息比率」上限將由6成下調至五成；非首置則由5成下調至4成。

香港樓價高漲，本地年輕人受的影響最大。2015年4月，香港集思會研究了年輕人最關注的10大社會議題，結果顯示他們最關注的社會議題是房屋，對「壓抑租金／樓價」、「多建公屋／居屋」，及「提高整體房屋供應」的關注度，分別有38.7%、28%及26.1%。在題為《香港年青人的處境和訴求研究》的報告中，總結出「整體來說，房屋是年青人最關注的議題。對於大部分被訪者來說，樓價完全脫離他們的負擔能力，靠自己能力買樓是遙不可及的事。他們更慨歎在置業方面不如父母一代容易。」很多年輕人因高昂的樓價感覺買樓無望，因此對政府和社會產生怨氣，加劇了社會矛盾，他們通過各種途徑發洩對社會和政府的不滿，幾年前的「佔中」便是一個例子。

樓價左右社會穩定

因此，我們認為，樓價高低不但是經濟事件，更會影響到社會的穩定與和諧。如果政府對房地產的調控處理得不好，不但會使整體經濟受損，更有可能導致社會不安。

根據最新的房地產數據顯示（下圖），中國內地100個大中城市的價格指數仍然高企。

許多人總喊中國大陸的房地產市場有泡沫，特別是北上廣深，說到激動處，還舉出香港的例子。出現了類似這樣的言論：「不跌則已，跌則崩潰，這是由投機性市場投機性資金的本質特性決定的。」香港房地產泡沫破滅後，房價從1997年最高峰開始持續下跌，6年來跌幅累計近70%，歷史上這樣的例子並不鮮見。

目前中國內地經歷的許多問題，例如面臨經濟轉型的陣痛，經濟增長放緩，產能過剩，勞動力不足，生產基地撤離，外來投資減少等等，香港也曾經歷過。因此香港的經驗，可以給國內發展一些啟示。香港的90年代和現在國內的發展有許多相似之處，例如經濟增速下降，樓價攀升等等。因此本文通過分析香港房地產發展的歷程，給國內的讀者一些參考和啟印。

許多人只是籠統地說香港樓市1997年泡沫破滅，但假如不了解香港樓市泡沫破滅背後的真正原因，那也就不會有什麼借鑒，無法吸取經驗和教訓。

實際上，香港樓市的價格漲跌，以及經驗教訓還是有相當借鑒意義的。因為，中國國內的房地產市場與香港還是有很大相似之處的——都是供應受到政府的嚴格限制，需求較為高漲。另外，香港和中國國內城市都有不少外來人口，60至70年代，有不少人從國內移居香港，導致人口大增。90年代，不少國內和國外大公司紛紛在香港設立辦事處和分公司，作為「走出去」和「走進來」的窗口。那時商業活動大量增加，外來人口也急劇上升。同樣地，國內改革開放以後，很多人從農村到城市打工和創業，使大城市的人口快速增長。在這種情況下，不穩定的住房需求幾乎難以預測。

本文將回顧香港樓市的高漲和在1997至2003年期間大幅下跌的歷史，從而吸取其中的經驗和教訓，特別是供應和需求的關係，是對樓市有最深遠的影響。由於篇幅較長，我們會以一個系列的形式分成幾篇與大家分享。

1994至1997的香港房地產市場

1994年第一季，香港地產市道走勢已與市場的實際承受能力脫節，社會上要求政府加以幹預的呼聲日高，1994年3月30日，港府在輿論的壓力下推出四項旨在壓抑樓價的措施，內容主要包括增加土地供應、房屋供應、綜合檢討規劃及發展程序，繼續打擊投機活動、保障消費者等。當時，港府聲明，這僅是第一階段措施，若不奏效，將在第二階段實施更嚴厲措施，結果，居高不下的樓市應聲下調。這一時期，香港經濟亦因內地經濟實施宏觀調控而疲弱，從1994年第2季至1995年第3季，香港樓市從高峰回落，作為房地產市場上升動力的住宅樓宇，其售價平均下跌約3成，寫字樓售價亦大幅下跌46％

經過一年半的調整，到1995年第4季，香港地產市道開始復蘇。這一時期，香港經濟表現漸趨好轉，銀行利率，尤其是樓宇按揭利率大幅下調。1996年香港特區候任行政長官董建華選出，特區政府班子組成，香港政治前景趨向明朗，投資者已逐漸從對1997年回歸的懷疑、恐懼，轉變為一種對新投資機會的憧憬，在種種利好因素的刺激下，海外資金以及內地中資資金再次大規模湧入香港房地產市場，香港地產業藉此展開新一輪的升浪。

從1996年末開始，市場掀起豪宅炒風，價格急升，並帶動中小型住宅樓宇價格大幅上升。踏入1997年，香港的「回歸因素」被迅速炒起，樓價在此因素推動下短短半年內再大幅上升3成至5成，並形成空前熾熱的投機炒賣風潮。在樓價的帶動下，香港股市也從1995年初的低位止跌回升，恒生指數從1995年初的6967.93點大幅上升到1996年底的13203.44點，升幅達89.5%。1997年香港股市繼續大幅攀升，恒生指數於8月7日創下16673.27點的歷史高位，比年初再飆升26.3%。其間，紅籌股掀起炒賣狂潮，北京控股的超額認購倍數高達1,000倍，光大控股的市盈率亦高達1,000倍，已達到極不合理的地步。

導致房地產價格升跌的因素有很多，具體來說有13個因素。然而歸根到底，需求與供應是最重要的因素。

在下一篇，我們會看看供求失衡是如何導致1997年地產泡沫形成的。請大家繼續關注我們的專欄。