老友話有大行評論員講到,評論香港樓市如「食蛋糕一件」,利息升1厘,樓價就會跌一成,這是香港樓市的物質不變定律。我同老友講,如果不是大行評論員羞辱香港樓市評論員或者物業投資者,就是一言驚醒夢中人,只要利息升1厘,香港樓價跌一成,以後大家就不用理會香港樓市,只要關注美國聯儲局是否會加息。
加息對樓市的影響
現在形勢的確不佳,鮑威爾已經加了0.75厘息,只能將通脹率壓低0.2%,從8.5% 到8.3%。鮑威爾已經講明,在未來兩次議息各加0.5厘,在香港銀行體系結餘不斷下降的情况下,香港有可能要跟隨。換句話說,香港樓市會在短期內下跌一成,大家不得不小心。
加息對樓市的確有影響,大前提是在正常的利息情况下。不過,什麼是正常利息?我估計大約是P減2厘,或者3厘,在未到達正常利息之前,就算加息令樓價下跌,幅度亦不會很大,在貸款利息超過3厘,我真的同意大行所講,利息升1厘,樓價跌一成,但又不會利息升10厘,樓價跌至0。
沒太多人賣樓 樓價不會跌
樓價大跌的另一個大前提是樓價曾經大升,不少評論員都有一個錯覺,香港樓價升了很多,但最近有不少成交,業主在4、5年前買的新單位竟然要蝕讓才可以賣得出。雖然這是個別例子,但這些物業大多數是新樓盤,一個蝕讓代表一大堆單位要蝕讓。所以,樓價在過去的一段低息時間其實不是升了很多,樓市沒有大升,就算加息1厘,樓價亦不會跌一成。
樓價升跌的關鍵是如果太多人買樓,樓價就會上升,太多人賣樓,樓價就會下跌,大部分的香港業主只得一個自住單位,又怎可以叫他們賣樓。沒有太多人賣樓,就算現在利息升1厘,樓價不會跌一成。
原刊於《明報》,本社獲作者授權轉載。