利息升1厘 樓價跌一成？

老友話有大行評論員講到，評論香港樓市如「食蛋糕一件」，利息升1厘，樓價就會跌一成，這是香港樓市的物質不變定律。我同老友講，如果不是大行評論員羞辱香港樓市評論員或者物業投資者，就是一言驚醒夢中人，只要利息升1厘，香港樓價跌一成，以後大家就不用理會香港樓市，只要關注美國聯儲局是否會加息。

加息對樓市的影響

現在形勢的確不佳，鮑威爾已經加了0.75厘息，只能將通脹率壓低0.2%，從8.5% 到8.3%。鮑威爾已經講明，在未來兩次議息各加0.5厘，在香港銀行體系結餘不斷下降的情况下，香港有可能要跟隨。換句話說，香港樓市會在短期內下跌一成，大家不得不小心。

加息對樓市的確有影響，大前提是在正常的利息情况下。不過，什麼是正常利息？我估計大約是P減2厘，或者3厘，在未到達正常利息之前，就算加息令樓價下跌，幅度亦不會很大，在貸款利息超過3厘，我真的同意大行所講，利息升1厘，樓價跌一成，但又不會利息升10厘，樓價跌至0。

沒太多人賣樓 樓價不會跌

樓價大跌的另一個大前提是樓價曾經大升，不少評論員都有一個錯覺，香港樓價升了很多，但最近有不少成交，業主在4、5年前買的新單位竟然要蝕讓才可以賣得出。雖然這是個別例子，但這些物業大多數是新樓盤，一個蝕讓代表一大堆單位要蝕讓。所以，樓價在過去的一段低息時間其實不是升了很多，樓市沒有大升，就算加息1厘，樓價亦不會跌一成。

樓價升跌的關鍵是如果太多人買樓，樓價就會上升，太多人賣樓，樓價就會下跌，大部分的香港業主只得一個自住單位，又怎可以叫他們賣樓。沒有太多人賣樓，就算現在利息升1厘，樓價不會跌一成。

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。

湯文亮

紀惠集團行政總裁及副主席，2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒香港浸會大學榮譽大學院士榮銜，以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團，對經濟發展具前瞻觸覺和分析力，在物業投資方面尤甚，帶領紀惠集團從一間小公司於2018年晉身至福布斯（香港區）排名25。著作有《讀歷史，了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》，包括紅極一時「細價樓爆煲論」等10本著作，亦是專欄作家，作品在不少報章、網站及國內媒體發表，網站點擊已逾10億次。

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