再談這片「三葉草」──交椅洲人工島規劃方案

筆者於1月3日就交椅洲人工島的初步規劃方案發表了〈秤秤這片「三葉草」〉的評論文章，主要着重於項目成本預算和成本效益的論述。其後，政府於1月19日推出了「中部水域人工島研究」專題網站，正式啟動為期兩個多月的公眾參與諮詢。官方網站就填海範圍、概括土地用途、主要發展參數、策略性運輸基建等作簡單描述。發展局亦已安排在2月16日向多個專業團體代表簡報計劃。

在政府未有就總體發展規劃訂定基準方案之前，筆者嘗試，在現階段方案的土地用途目標基礎上， 對發展參數的合理性進行檢視探討。

重新檢視發展參數

筆者認為，從交椅洲人工島的第三個核心商業區（CBD3）定位考量，實在不應該把公私營房屋的比例硬性定為7:3。當年作出如此的決定，是基於一種政治考慮多於理性科學分析，主要是希望在提供公營房屋方面追趕落後。筆者建議公私營房屋比例應修訂為4:6，一則其比例與該區就業人口的結構較為相配；二則，多增加的450萬平方米私人住宅單位將增加約4500億元的賣地收入，大大增加項目的財務可行性。

私營住宅部分，也應該考慮加入一些非傳統的私人住宅單位，如整棟業權不分拆（en bloc unstratified）的純出租住宅大樓和人才公寓。前者有助優化私營住宅租賃和置業的合理比例，相對更適合海外和內地人員作中短期居所之用，亦可為資本市場提供一個新的投資產品選項。後者更可配合吸引海外和內地專才，支撐香港金融服務、創新科技和文化藝術產業的發展。

另一方面，筆者始終認為合共500萬平方米的商業面積，相對CBD3的定位和50萬人口的規模，實在有點過多。筆者建議將核心商業區內的400萬平方米面積降至300萬平方米面積，另外增加50萬平方米面積作商住兩用的SOHO（Small Office / Home Office）單位，似乎更切合市場需求。

配合舊區重建發展

筆者熱切希望，政府能好好把握這個新發展項目的黃金機會，去加速及優化舊區重建的發展。城市舊區，大都是市中心區的黃金地段，無奈收樓併地的過程困難重重，致令市區重建的土地重組、改善休憩空間和增加社區配套設施，以及擴闊車路和行人通道等無法得以順利進行。

筆者多年前曾倡議，運用特種換地權益書（實質為特種兌換發展樓面面積權益書）的機制，利用市場力量去收購沒有重建價值地皮上的殘破物業，去換取新發展區內的物業發展權益，從而加快收樓併地的步伐，進一步大規模重組土地用途和改善舊區環境。當這些權益書集齊在政府手裏時，這些貴重地皮的價值，亦可以加强交椅洲人工島的項目財務可行性。

政府藉着積極真誠地諮詢香港建築師學會、香港城市設計學會、香港規劃師學會、香港園境師學會，香港測量師學會、香港工程師學會等專業團體的意見，筆者有信心政府所考量的智慧、環保及具抗禦力的城市策略應可得以落實。

筆者希望，政府可以按上述發展參數調整建議，提出一個基準方案和兩個分別側重於不同建築密度和建築高度的方案，作沙盤推演比較，從而令市民大眾更易掌握發展項目的彈性區間及其對環境和項目財務可行性的影響。發展項目的成敗，很大程度上取決於準確的發展內容定位。

筆者希望政府認真考慮上述發展參數調整的建議。

張量童

城市設計師和城市發展專家，曾出任多項公職，參與策劃香港和內地多項大型公共基建項目，其中包括機場和鐵路沿線上蓋物業發展。早年畢業於香港皇仁書院，繼而於香港大學修讀建築和城市設計，並以優異成績畢業；其後以建築師及物業發展顧問身份開始私人執業。張氏一直盡心投入公共事務，曾獲選為香港特別行政區第一屆選舉委員會委員、香港土地及建設諮詢委員會、香港建築師學會副會長，也曾獲委任為中華全國青年聯合會第八屆委員會委員、城市規劃上訴委員會委員和香港房屋委員會建築小組成員等。張氏擁有建築學文學士、建築學士、城市設計碩士（一級榮譽）、管理硏究理學碩士、工商管理博士及瑞士洛桑IMD國際管理學院OWP高級行政管理文憑。 張氏是香港長城創域集團的創始人及主席。該集團業務範疇包括房地產開發、創新與科技，以及重塑靈灰安置所行業的「生命文化」事業。張氏於2010年創立了民間智庫「博匯」，聚焦硏究香港長遠規劃、土地和房屋課題；硏究報告包括「香港2050願景」和「海上飛地」等。張量童現時是團結香港基金特邀顧問。

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