編按：全港關注劏房平台顧問黃子瑋在香港電台節目《香港家書》中，建議立法會在審議《劏房租管條例》時，加入法定起始租金這個關鍵元素去堵塞現時劏房租務市場混亂的漏洞。以下為黃子瑋的書信全文：
Charles：
早前讀了《住：以人為主》一書，內裏10個社會房屋住客的故事，他們的經歷和改變，反映你們的「社會房屋共享計劃」所帶來的正面社會影響。那些故事如果反轉過來理解，卻間接地說出未有社會房屋支援的劏房基層街坊的處境是絕不好過。正如書中那位育有3位幼兒的媽媽陸女士提到，她實在不敢想像，如果她一家五口若仍住在那個「廚廁合一」的劏房，能如何挺過一波接一波的新冠肺炎疫情。
租務條例 似有還無
還記得當日我們對「社會房屋」這議題感興趣，其實是源於我們當時嘗試了解荷蘭租管設計所引導。我們留意到荷蘭實施力度極強的租管，但卻未見出租住宅市場大幅萎縮。之後你發現原來社會房屋是當地主要的房屋供應支柱，也興沖沖的走來跟我分享。
現時不同的社會房屋項目陸續上馬，但我們都明白，要照顧基層市民在輪候公屋期間的住屋需要，發展業主與租客都擁有相對對等議價能力的健康私人租務市場，也是不可或缺的一環，這需要租務管制立法。法例不單保障業主權益，同時也要確保租約內容和住屋條件能照顧租客基本、安全及人道的居住需要，從而維持社會穩定和發展。這個議題不單純是房屋市場問題，更是社會民生課題。
當年我們參考了倫敦政治經濟學院學者Christine Whitehead的研究，以租管中有否規管租金水平、加租幅度、租約的穩定年期，與及執法機制這四大項目作指標，去評估2004年修訂後的《業主與租客（綜合）條例》是否有力，也明白到當年的修例，令本地的租務條例力度削弱至差不多有等於無，也導致不適切住屋如雨後春筍般激增。
官方的「居住環境欠佳的住戶」估算數字，由2013年公布的74900戶，大幅增加至2020年底公布的122000戶，正正是一個嚴竣訊號。
違法改建的劏房亂象，由上屆特首在任時已成為社會問題，現時甚至蔓延至工廠大廈及寮屋農舍。劏房業主大部分沒有入則，只是藉非法改建單位去謀取暴利，但卻同時以完整不分間單位的較低租值去繳納差餉，藉此逃稅。他們推出的單位，多數質素惡劣，但呎租卻可遠超同區沒有分間的單位。部分無良業主更會巧立名目去濫收水電開支，租客卻投訴無門。
改革不善 難防漏洞
在新冠肺炎疫情持續肆虐下，非法改建的劏房也帶來社區健康及公共衛生風險。世界衛生組織曾檢視30個設計相對嚴謹及實證水平較高的研究，歸納出過度擠迫的居住環境，是與肺癆以外的上呼吸道疾病傳播，有中度至明顯的關係。可惜我們要到第四波疫情在劏房林立的大角咀爆發，政府要以封區這極端手段去避免疫情進一步擴散，社會才意識到劏房問題不止是一個畸型的房屋市場，也會帶來極大的社會成本與風險。
現時公屋一般申請者及長者一人申請者，分別平均要等5.7年及3.4年才有機會上樓，而非長者一人申請者更是上樓無期。一想到他們在漫長等待上樓期間或要棲身貴租，但環境惡劣的劏房之中，備受剝削，還日夜面對感染風險，就令我們悲憤交集。
去年政府成立的「劏房」租務管制研究工作小組已在今個星期三完成最後一次會議。從傳媒得知，小組將會建議政府推出劏房租管，要求業主簽訂標準租約，同時規範劏房業主首兩年不可加租和濫收水電費，若之後要加租則以15%為加租上限，租客也可在首張兩年租約完結後擁有一次優先續租權。
不過教人失望的是，小組應該不會在最終報告中提出釐訂起始租金。這留下極大漏洞，讓無良業主有機會獅子開大口，在租管推出前大幅加租。在推出租管以後，他們也能夠以極不合理的租金水平放租，令議價能力薄弱的基層街坊繼續肉隨砧板上，以壓縮其他生活必要開支或甚至以借貸去應付交租。
但願立法會在審議《劏房租管條例》時，會加入法定起始租金這個關鍵元素去堵塞漏洞。其中一個釐訂起始租金水平的可能做法，是參考過去本地租管的安排，透過參考同區其他單位的租金，去為出租單位訂出相應的市值租金。
要改善未有公屋支援的基層街坊的住屋困境，其實需要三管齊下，包括增加公屋供應、推出過渡性社會房屋，以及到位有力的劏房租管，我們仍需在民間努力推動。
一齊加油吧！
陳鳳翔
陳文鴻
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劉銳紹
李志強
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盧兆興
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