內地逐步放棄對二手樓宇買賣行指導價

內地對房地產市場的新盤售價，一向都有一定的限制。發展商在開售樓花前，先要取得政府的預售批文。政府於是可以在預售批文中，列入售價方面的指引，發展商為了及早預售樓花，唯有按政府的指引來訂價。

然而，單是控制住一手市場的訂價是沒有用的，因為二手市場的樓價仍然升個不停。出現了一二手市場樓價「倒掛」的現象（新樓平過舊樓）。這種情況導致發展商不願意開盤，希望等政府調高指導價時才開盤。如是令一手市場的供應減少，買家只好湧往二手市場，進一步推高二手市場的樓價。

樓市回落  牽連甚廣

為阻止這種情況的惡化，自去年2月開始，深圳政府率先推出二手市場的指導價。現時未有機制讓政府有權要求二手市場的買賣雙方按指導價成交，但政府可以要求銀行按指導價來發放樓宇貸款，令到投資者沒法利用銀行的貸款來推高樓價，對遏抑樓市產生了相當有效的作用。

此外，政府又借着對地產中介的營運有監管權，限制中介在介紹二手樓盤時標價超出政府的指導價。即便買賣雙方協議的交易價錢超越了指導價，地產中介亦不能以此作張揚。如是令到二手市場的熾熱氣氛逐步得到冷卻。

誰知道樓市一旦失去銀行的資金入市，又缺乏中介的積極推介，就動力大失，再也沒有能力拾級而上，轉而掉頭回落。這導致之前開發商高價搶回來的土地，即使建設好，賣得出，亦沒法收回成本，開發商的資金鏈因而斷裂，債務沒法償還，還拖累了一大串的相關行業，形成負面的連鎖反應。

政府毋須過分干預市場

為了扭轉這種局面，政府又反過來想用指導價去阻止樓價下跌。只可惜，用指導價限制樓價上升有用，卻沒法阻止樓價下跌。因為在樓價上升的時候，如果指導價低，開發商還可以巧立名目，在樓價之外去增加一些收入，如裝修費、認購費。不過樓價一旦回落，買家就不會按高於市價的指導價去簽買賣合同。除非開發商願意在簽約時用現金補差價。而現在開發商手上根本沒有現金，所以根本辦不到。

再者，在樓價上升時叫銀行借少一點錢，銀行只是做少了一些生意，不會增加風險，但如果在樓價下跌後，還要銀行按高的指導價去借錢，等如要銀行用真金白銀去維持市場假象，風險十分大。銀行的錢來自客戶，若是用得不恰當，是足以造成社會不穩的。

再者，一旦出現金融風暴，中國經濟的內循環還將會受到破壞，後果可以十分嚴重。在這種情況下，地方政府只好逐步放棄在樓宇的二手市場實行指導價。導致樓價的回落變得更為明顯。現實是，自改革開放以來，內地的樓價確已經升得有點過份，現在作些調整是正常不過的事情，反而可以令後市發展得健康一點，政府毋須作太多的干預。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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