為了貫徹中央「房住不炒」的政策,內地的地方政府在今年初就陸續收緊了對房地產市場的政策。開發商開盤,需嚴格按照政府的指導價來定價;連中介賣二手樓,標價時也不得超越指導價,違者隨時可能被封舖拉人;至於那些專為炒賣的投資公司,更被政府一一召去問話,唯有立即撤場。為了令收緊政策的效果可以明顯一些,銀行連二手市場上買樓自住的用家,也不肯輕易貸款。
內地房地產市場陷困境
在「多管齊下」的情況下,原先熾熱的樓市,很快就被冷卻下來。原因是之前樓價之所以能夠節節上升,相當程度上靠投資與投機資金入市充撐場面;若只靠用家用自有的資金來支持,市場根本不可能維持這麼高的價格。所以,當市場缺乏炒家支持後,房地產的價格就拾級而下。
在市道回落的初期,大部分開發商仍不肯調低新盤的要價;但隨着銷售速度的放緩與資金壓力的增加,就有愈來愈多的開發商削價求售。一時間,減價之聲四起,市場氣氛驟變。人們對後市的預期漸趨悲觀,負面的連鎖反應遂主導了市場的發展。
房地產是一種投資性強的商品,而非一般消耗性的商品。消耗性的商品愈平就愈多人買,而投資性的商品則愈平愈少人敢買,怕買了會引致虧損。因此,當房地產的價格趨跌的時候,不但投資者不敢入市,連有實際需要的用家也會猶豫。
政府若是無法扭轉人們對後市的悲觀預期,就得動用公帑去應付開發商資不抵債的後遺症,很容易變成尾大不掉,最好是能夠借助炒家與投資者的資金,令開發商可以解決一時的周轉問題,政府才可以避免被拖落水。
仍待政府出手相救整頓
於開發商而言,他們最想看到的,是市場可以迅速回暖,那他們就可以透過出售手上的項目來償還之前的債務。只有這樣,他們才能有效地減輕自己債務負擔。退而求其次的,是能夠借到新債去還快到期的舊債;不過,這樣只能把債務違約的問題延後,而沒有真正令債務得到解決,若是樓價沒法回升到原先預期中的水平,他們的債務問題是不容易解決的。
然而,如果現時又去推動樓價上升,那當初又為何花這麼多的氣力去遏抑樓價?那之前的努力豈不是白白浪費?中央領導人應該不想出爾反爾。不過,房地產行業牽一髮動全身,受影響的不只是開發商,而是連上下游的很多產業都會受拖累,連地方政府亦可能因此失去一項最主要財政收入,從此入不敷出。
所以有人估計,政府最終仍是會對房地產行業出手相救的,但求先讓行業恢復善性互動,令地方政府可以恢復可靠的財政收入,然後再找更好的時機,為房地產施第二次手術。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。