內地房企出事 並非個別事件

內地房企近日逐一陷入債務危機，繼恒大與花樣年之後，佳兆業與世貿地產亦相繼出事。這幾間已是規模相對大，知名度相對高的公司，如果連一些知名度略低的地方公司也算進去的話，真可謂不計其數，絕非個別現象。

讓公司規模幾何級數增長的秘訣

出現這樣情況的原因，是內地市場競爭太劇烈，開發商被逼要大不要命。大家為了鬥規模，鬥市場佔有率，鬥市場主導能力，皆不惜大量借貸。否則，不夠進取的公司就很快會被進取的公司淘汰。

不夠進取的公司會買不到地（出價不夠對手高），招聘不到人才（工資沒有人家高），籌不到資金（前景不及別人亮麗），很快就會被進取的公司排擠出局。

在房地產市場興旺，樓價基本上在拾級而上的日子，進取的公司當然獲益至巨。這類公司既向自己的股東集資，又向銀行及債券市場集資，還透過理財公司發行信託投資產品，向小投資者集資。

同一個項目，用同一個故事，向不同的人訴說一遍，就可以不等項目出售套現，便可以把原先投入的資金逾本收回；然後再拿這些資金去投資新項目。這套方式只要反覆使用，公司的規模就可以以幾何級數增長。如果同期樓價是升個不停的話，這類公司當然賺到盤滿缽滿。許家印就一度成為全國首富。

內地房企陷困境的背後因素

然而，當國家的政策改變，不再容許更多的資金流入房地產市場時，這種遊戲就沒法玩下去。銀行不願借太多錢給樓宇買家的結果，是樓價沒法上升，甚至掉頭回落。那房企即使能把項目套現，收回的資金仍不足以還債。因為這些債在借回來的時候，是建基於樓價是會有更高升幅的。

如今樓價升幅不足，房企立即變得資不抵債，如果國家不願意施以援手的話，他們的資金鏈很快就會斷裂，一系列他們的下游公司都會被牽連，甚至連處於他們上游的地方政府也會跟着出事。

內地房企把他們的營運模式，說成是薄利多銷的高流轉模式，好像他們在更好地為人民服務；現實是他們的營運模式債務沉重，風險極高，只要樓價輕微下跌，他們就會資不抵債，無法繼續營運下去。

很明顯，恒大問題並非個別公司的經營不善問題，而是整體行業都存在的結構性問題。要解決這樣的結構性問題，已不可能靠解決個別公司的具體問題去達致，而是要從調整行業的生態環境著手。不把這個問題處理好，明年的經濟很難可以「穩中求進」。

現實是內地的一些房企已大得不能倒，一倒就會像雷曼兄弟公司那樣，產生骨牌效應。房企的老闆可以不救，但房企作為在社會中仍在扮演角色的機構，必須全力挽救，以免出現負面的連鎖反應。挽救的方法留待下一篇文章再談。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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