以「可轉移」及「先到先得」方式減少「曬太陽」土地

受到最近的社會氣氛及立法會大樓遭到嚴重破壞影響，政府不少原定的短、中、長期增加土地及房屋供應大計，都出現了不同程度的延誤，甚至被逼押後，包括可提供約1.7萬個公營房屋單位的橫洲發展計劃、可新增1000公頃土地的「明日大嶼願景」硏究、可資助民間團體興建數千個單位的20億元過渡性房屋基金，以及可加快私人土地發展及增加公營房屋供應的土地共享先導計劃。

當中橫洲發展、明日大嶼及過渡性房屋基金，都必須經由立法會財務委員會通過撥款，在立法會回復正常運作和審議秩序之前都難以推行。土地共享計劃雖然毋須立法會審批，但反對派一直將之塑造成為「官商勾結」的措施，令目前已舉步維艱的特區政府遲遲不敢提出。但筆者認為在現行制度下，政府還是有其他方法，可在數年內增加發展用地。

現時港島區的住宅用地地積比率最高為8至10倍、九龍區一般為7.5倍、新界新市鎮為4至6倍，而許多鄉郊地區更低至只有0.2至0.4倍，只能用作興建別墅式洋房，或短期內作貨倉、停車場和回收場等用途，浪費了大量可供發展的土地。

隨着新界區及跨境交通運輸基建不斷改善、邊境禁區的逐步開放，以及與內地經濟的進一步融合，其實香港市區與郊區的分野已愈來愈模糊，政府理應適度提高部分並非鄰近生態敏感地區的發展地積比。

假設將原本只有0.4倍地積比的住宅或商住用地，提高5倍至2.4倍，其發展密度仍相對偏低，但在同一土地上卻能額外提供5倍的樓面面積，容納到更多居民、社區設施及商業活動，並能提供更大誘因予有關農地及棕地的私人業主，促使他們更積極地投入資金和精力加快發展。

反對提高新界地積比的人士或會質疑，部分偏遠郊區的社區和交通配套仍然不足，包括水電煤的供應、渠務設施、學校、醫院、文康活動場所等亦欠奉，難以支持大量新增發展密度。

就此筆者認為，政府實應全速提升新界鄉郊地區的交通及社區配套，包括已規劃多時的多條新鐵路發展計劃，然而在輪候公屋時間不斷延長，數以萬計基層家庭被迫捱貴租、住劏房的情況下，是否必需要等到所有民生設施都完全到位才能開始發展呢？還是可考慮採用先建屋、後改善的分階段發展模式呢？

提升自身用地的地積比

其中一個可兼顧發展與民生的做法，是透過「可轉移」及「先到先得」方式，善用某個指定地區的現有可供發展地積比。

例如當局認為某區的現有交通及社區配套，僅足以支持平均0.4倍地積比，區內個別用地的業主或因誘因不足或其他原因，而遲遲不作發展「曬太陽」。若容許個別業主以「可轉移」及「先到先得」方式，利用區內容許但未用盡的發展潛力，提升自身用地的地積比（即高於0.4倍），在補足地價後以較高密度發展，便能增加發展速度和供應。

對於其後才申請發展的用地和業主，當局可按「先到先得」的原則，在現時容許的潛在發展面積耗盡後，暫時不予批准，直至政府從速落實改善區內的交通及社區配套，提升整個地區的地積比時才批出。這樣一方面可整體增加土地房屋供應，同時亦能避免浪費土地和不公的現象，希望政府能認真考慮。

謝偉銓

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員、智庫「思籌知路」召集人。從事房地產業務近40年，香港測量師學會之資深會員，並於2002-2003年獲委任為香港測量師註冊管理局主席及2003-2004年獲選為香港測量師學會會長。 一直熱心參與公共事務，多次獲香港特別行政區政府委任社會職務，現有公職包括物業管理業監管局主席、獨立監察警方處理投訴委員會副主席、海濱事務委員會委員、公務員薪俸及服務條件常務委員會委員及嶺南大學諮議會成員，並於2014年獲頒銅紫荊星章。 一直關心祖國發展，於2016年獲委任為中國科學技術協會全國委員會委員、2018年獲委任為全國政協委員。

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