交叉置業夢

時光飛逝，廿年已過，論財經大事回顧，由當年回歸熱、沙士、到今日資產市場暴漲，愈看得多，市場可能反而愈有信心，樓價即使貴得不合理，但假以時日，將來價格一定會比現在更貴。

誠然，當年一個又一個摸頂盤，極大部分已經浮上水面，甚至有利可圖。可是，市場重視的是廿年來的數字比較，但忽略了在資產價格調整過程中，有幾多當年高追的業主是可以捱到今日？人人說持貨能力，除非涉及金額極低，甚至零槓桿，否則的話，一段長期貸款償還承諾，持貨能力所牽涉其實不限於利息走勢、而是自己份工、家庭、以至健康等等。

彼此也在捱

高樓價環境，社會得了什麼？除政府土地收益及物業印花稅進帳甚豐之外，可能大家也在捱。首先，發展商為催谷市民入市，各適其適的高按揭成數優惠，風險一樣會有，而且為了迎合市場、及要達到貨如輪轉，可能不知不覺已賠上了名聲。銀行貸款更困難，市民就不斷加大借貸。真正得益的，可能只是一批設計專業人士：百幾、二百多方呎的迷你單位，讓他們施展身手，甚至造就更多家具設計，開拓香港迷你版市場。

樓市會怎樣走，很大程度上已轉移至繫於父母一代的財政實力消耗程度。內地資金之外，父母為子女置業已成為了風氣，以前如是，現在更屬於必然。換句話說，他們的財富消耗力，就決定部分將來的購買能力。但如果是父母物業加按，繼而協助子女上車的話，基於新一代收入及人工加幅受制於經濟及市場環境，樓市一旦出現調整，父母一代就極可能出現雙重槓桿壓力。

本港置業能力出現斷層，已是鐵一般的事實，買中六合彩亦未必保證派彩足夠買樓了，而寄望政府政策，最終都是石沉大海。君不見，近十年來的大堆政策，萬變不離其宗，其實要保護的就是銀行體系。若干年後，一如某些分析員預期，只有不足一成二家庭可在港負擔買樓的話，剩下來的置業夢，可能是需要到內地去實現了。

高鐵的開通、大灣區的建設，核心之一就是要加強兩地人流融合；有錢的留在香港，仍然處於拼搏階段的，請到內地，不消幾年，香港就是內地富裕人士的後花園。相比香港，內地深圳至廣州沿線二線城市樓價仍然相宜，與其用四、五百萬元捱一個隨時有價無市的蚊型單位，倒不如北上有買趁早吧！

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

胡孟青

英國列斯特大學經濟學士及香港城市大學財務碩士，畢業後任投資部副主任至主任。其後先後任中銀集團保險有限公司投資部主管、高信集團控股有限公司副總經理（股票代號： 0007）及高信證券有限公司交易董事、滙豐金融服務（亞洲）有限公司副總裁 、香港財經資訊顧問有限公司董事等，擁有超過16年證券研究分析經驗和超過六年財產保險基金投資管理經驗。同時也是有線電視財經資訊台《交易所直播室》及《Money Cafe》節目嘉賓主持和新城財經台《開市直擊》及《傑青新一代》節目主持，更於《明報》、《AM730》、《iMoney》及《晴報》專欄撰寫財經評論文章 。

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