二手樓價回落會拖累一手樓價

上周五公布的中原城市領先指數，出人意表地不跌反升，升了0.4%。我預期會跌，結果卻相反。不過，單獨一周的轉變，並沒有太大的象徵意義。我並不打算收回香港樓價的跌幅會擴大的預期。

上周五公布的中原城市領先指數，出人意表地不跌反升，升了0.4%。我預期會跌，結果卻相反，顯示這個指數確實是按客觀的成交數據統計出來的，而不是按老闆的取向而捏造出來的。

不過，單獨一周的轉變，並沒有太大的象徵意義。我並不打算收回香港樓價的跌幅會擴大的預期。原因是最近二手樓已不能再發揮中流砥柱的作用。而是反過來起着拖累一手價的作用。

政府辣招對樓價影響有限

過去，由於大部分業主都覺得：辣招的存在會嚴重削弱業主賣樓的得益，加上香港資金充裕，利率低沉，所以放盤的意欲不高，二手市場供應非常有限，導致二手市場的樓價高居不下。

因此，政府的辣招只足以令市場的交投減少，不足以令價格回落。交投回落後，發展商在開盤時雖遇到一定的困難，但只要他們願意訂價略低於二手市場，已有一定的吸引力。由於二手市場的樓價過去兩年基本上企得很穩，發展商就可以借用二手樓價作標杆，穩住一手樓價，令一手樓價不會拾級而下。

香港經濟逐漸走下坡

然而最近香港的宏觀形勢逐步逆轉，經濟下行的壓力日漸增長。內地的打貪與本土主義的抬頭，都對旅遊業造成嚴重的衝擊。影響隨即擴散至零售業、餐飲業與娛樂業。最近，金融業與專業服務亦有走下坡的跡象。人們預期2016年的加薪幅度將不及2015年，所以對前景不敢樂觀。

更令業主信心動搖的是今年一開始就全球股、匯、油齊跌，而且不是小跌，而是急跌、大跌、跌到天翻地覆。很多人都因而擔心，2016年會是一個凶年，非重整自己的投資策略不可。

樓價跌幅將進一步擴大

此之所以，我預期樓價的跌幅會進一步擴大，而二手市場亦不可能倖免。雖然上周的中原城市指數不跌反升，但我絕對無意改變我的判斷。我的預測是對樓市中長期趨勢的一種判斷，而中原城市領先指數所反映的只是樓市在一周之內的上落，難免有偶然性與特殊性，不足以否定我對樓市的中長綫判斷。

以中原最新的成交價去推論，二手樓價近期的跌幅已明顯擴大，而且是大型屋苑率先下跌，相信很快會向外擴散。今後發展商開盤已很難借二手市場的價格作參考的標杆，而是要面對小業主的競爭。

由於春節快到，新開盤的發展商不多，所以一手市場看來仍相對平靜。農曆年過後，新盤勢必增加。屆時，發展商的取態就會更加明確。以後，小業主會積極與發展商搶客，而不會再甘願做發展商的托價標杆。發展商與小業主之間的競爭會更加白熱化。

原文刊於《am730》，獲作者授權發表。

（封面圖片：亞新社）

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。