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灼見名家
首頁 財經 二手樓價回落會拖累一手樓價

二手樓價回落會拖累一手樓價

上周五公布的中原城市領先指數,出人意表地不跌反升,升了0.4%。我預期會跌,結果卻相反。不過,單獨一周的轉變,並沒有太大的象徵意義。我並不打算收回香港樓價的跌幅會擴大的預期。

施永青 作者: 施永青
2016-02-01
施永青觀點

二手樓價回落會拖累一手樓價

二手樓價回落會拖累一手樓價

二手樓價回落會拖累一手樓價
上周五公布的中原城市領先指數,出人意表地不跌反升,升了0.4%。我預期會跌,結果卻相反,顯示這個指數確實是按客觀的成交數據統計出來的,而不是按老闆的取向而捏造出來的。
 
不過,單獨一周的轉變,並沒有太大的象徵意義。我並不打算收回香港樓價的跌幅會擴大的預期。原因是最近二手樓已不能再發揮中流砥柱的作用。而是反過來起着拖累一手價的作用。
 

政府辣招對樓價影響有限

 
過去,由於大部分業主都覺得:辣招的存在會嚴重削弱業主賣樓的得益,加上香港資金充裕,利率低沉,所以放盤的意欲不高,二手市場供應非常有限,導致二手市場的樓價高居不下。
 
因此,政府的辣招只足以令市場的交投減少,不足以令價格回落。交投回落後,發展商在開盤時雖遇到一定的困難,但只要他們願意訂價略低於二手市場,已有一定的吸引力。由於二手市場的樓價過去兩年基本上企得很穩,發展商就可以借用二手樓價作標杆,穩住一手樓價,令一手樓價不會拾級而下。
 

香港經濟逐漸走下坡

 
然而最近香港的宏觀形勢逐步逆轉,經濟下行的壓力日漸增長。內地的打貪與本土主義的抬頭,都對旅遊業造成嚴重的衝擊。影響隨即擴散至零售業、餐飲業與娛樂業。最近,金融業與專業服務亦有走下坡的跡象。人們預期2016年的加薪幅度將不及2015年,所以對前景不敢樂觀。
 
更令業主信心動搖的是今年一開始就全球股、匯、油齊跌,而且不是小跌,而是急跌、大跌、跌到天翻地覆。很多人都因而擔心,2016年會是一個凶年,非重整自己的投資策略不可。
 

樓價跌幅將進一步擴大

 
此之所以,我預期樓價的跌幅會進一步擴大,而二手市場亦不可能倖免。雖然上周的中原城市指數不跌反升,但我絕對無意改變我的判斷。我的預測是對樓市中長期趨勢的一種判斷,而中原城市領先指數所反映的只是樓市在一周之內的上落,難免有偶然性與特殊性,不足以否定我對樓市的中長綫判斷。
 
以中原最新的成交價去推論,二手樓價近期的跌幅已明顯擴大,而且是大型屋苑率先下跌,相信很快會向外擴散。今後發展商開盤已很難借二手市場的價格作參考的標杆,而是要面對小業主的競爭。
 
由於春節快到,新開盤的發展商不多,所以一手市場看來仍相對平靜。農曆年過後,新盤勢必增加。屆時,發展商的取態就會更加明確。以後,小業主會積極與發展商搶客,而不會再甘願做發展商的托價標杆。發展商與小業主之間的競爭會更加白熱化。
 
原文刊於《am730》,獲作者授權發表。
 
(封面圖片:亞新社)

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施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
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