中環地王未有地盡其用

中環民耀街新海濱3號商業地王，日前以508億港元被恒地投得。這塊地面積達51.6萬平方呎，可建面積184.3萬平方呎，其中22.8萬平方呎須為政府建停車場與新郵政局，餘下的161萬平方呎的樓面，發展商可出售或自持。以可出售的面積計，每呎樓面地價高達31463元。

這個價貌似很高，但比起去年同樣由恒基投得的美利道地王，卻便宜了很多。當時達至的樓面地價高達50064元，比今次高59%。論位置，民耀街的位置不比美利道差，位處中環核心，可享永無遮擋的海景（中環不會再填海）。將來可收到的租金，應及得上IFC，投資回報率非常吸引，難怪恒基地產為投得此地感到非常慶幸。

未用盡地積比  庫房進帳減少

不過，作為市民，我卻對政府今次沒有地盡其用感到可惜。一般市區的商業用地，最高的可建面積可達土地面積的15倍，但今次政府卻只許建3.57倍，放棄了其中11.43倍沒有好好利用。

特首林鄭的解釋是：「香港有太多Skyscraper。」現把它設計成橫卧在海濱的Groundscraper，令市民可以很暢達地走到維港。所以，雖然從用盡地積比的角度來看，確是有點浪費，但現時的設計「好靚」，更能照顧城市的整體需要。

好一個「城市的整體需要」，那超過10萬劏房戶的住屋需要是否社會的需要？究竟令市民可以很暢達地走到維港重要？還是可以令劏房戶早日搬去合適居所更有迫切性？當尚有20多萬人每天都住在侷促、衛生條件差、風險高，甚至不見天日的房間裏時，少數人間中想去海濱蹓躂一下的意願，還有值得這麼去照顧嗎？

即使這塊地的可建面積不去到土地面積的15倍，就算只建9倍，亦可以比現在多建280萬呎樓面，可以賣貴762億元。為庫房帶來的進帳，可以足夠為市民多發兩次、每次5000元的消費券。

浪費土地供應  加重覓地負擔

此外，若中環多了280萬呎寫字樓之後，就可以進一步減輕核心區寫字樓不足的問題，令營商的租金成本可以降低，可吸引更多的外資來香港做生意。這何嘗不是政府多年來一直想達至的目標？為何今天為了設計「好靚」，就把原先的目標放下？

更重要的是，如果寫字樓的供應已相對充裕的時候，更多的土地就可以撥作住宅用途。沒有更多的住宅供應，政府說要告別劏房，將只是一句空話。

此之所以，我認為政府今次沒有用盡中環地王的地積比率是不對的。在可發展用地明顯不足夠的時候，還不用盡可建面積的結果，必然是要到其他地方去覓地。其他地方的地哪裏來？還不是一樣要填海？一樣要剷走花草樹木？

政府今次維護了中環「好靚」，實質上卻以犧牲其他地方的自然環境作代價。建多兩棟Skyscraper是大都會的必然選擇，如果改建Groundscraper，其他地方的自然環境將更加遭殃。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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