「樓換樓」官司是否反映施政議政退步？

 

 

日前上訴法院審結一宗「樓換樓」官司，判稅務局得直，業主需補繳雙倍物業買賣印花稅兼付訟費。事件未有引起大迴響，可能碰巧社會聚焦突發政治事件，無暇兼顧。其實官司事不尋常，判決明顯與政府房屋政策背道。那邊廂，中小企業公開呻苦，投訴銀行開戶難於蜀道，政府連忙撲火降溫，卻無法自圓其說。此兩宗事例是否冰山一角，反映施政議政每況愈下？

 

「樓換樓」官司其實甚簡單，某君購置新居，兩樓換一樓，依例向稅務局申請豁免，發還多繳印花稅被拒。業主興訟，在原訴庭勝訴，政府不服上訴得直，業主賠了夫人又折兵。問題癥結在於法例條文，上訴法院指其用詞清晰，只限一家舊居換新居，所以判政府得直。

 

答辯人引述財政司司長2013年2月23日在網誌貼文為據力爭，舊居換新居後再無其他房產，便可獲退稅。上訴庭不接納網誌為證供，況且立法會檔案全無提及。按理財政司司長斷不會信口雌黃，若非政策原意也不會謬然貼上網誌。同樣，法院判決也有根有據，絕不含糊。所以問題根源應該是法律草擬及審議過程欠嚴謹，百密一疏。

 

買家雙倍印花稅是在2013年2月份推出，旨在抑壓業主入市，讓路予未置業者。「樓換樓」豁免條款，既可矯正供求錯配，也有助活躍二手市場，一舉兩得，本是德政，卻因立法偏差，弄巧反拙，釀成不大不小風波。

 

業主換購新居，大多數是先買後賣，依例須繳納雙倍印花稅，若事後無豁免必然裹足不前，影響二手市場流轉，不符合政府住房政策。其實財政司司長網誌貼文簡明清晰，業主再入市置業一律視作投資，須繳納雙倍印花稅。若換樓自住，而舊居在寬限期內脫手，可獲發還多繳稅款。為免爭拗何謂換樓，只要寬限期滿時，業主已遷入新置物業，而且並無擁有其他住房，便符合資格。至於業主原來擁有多少住房物業自住投資，其實無關宏旨，況且悉數放售等於增加住房供應，與政策全無抵觸，理應鼓勵。至於會否出現多重寬限期，是草擬條文技術問題，絕對可以避免。

 

誰料草擬法案時，不知為何竟明文收窄資格為「一樓業主」，節外生枝。以此個案為例，業主倘先放售其中一個物業，再購買新居，便符合法例條文，獲得豁免。「一樓換一樓」是舊而換新，「兩樓換一樓」也是舊換新，何以厚此薄彼？法例應否獎勵精明人而懲罰循規者？所以法案草擬時若夠嚴謹，應不會偏離政策；草案審議時若夠嚴謹，應可糾正條文偏差，日後爭拗便可避免，官民不必對簿公堂，勞民傷財。更莫名其妙者，是原訟敗訴後，政府仍執著條文而忽略政策原意，按本子辦事上訴，業主無辜變苦主，施政議政是進步或退步，市民心中有數。

 

法例條文與實務矛盾早有前科，不過官民對話解決，避免對簿公堂，始鮮為人知。經典個案是銀行予房屋委員會之「授信」（Financial Exposures）：監管機構曾發現按法例定義計算，有銀行已超越監管上限，涉嫌違例。事緣房屋委員會擔保「居者有其屋計劃」業主之按揭，而根據銀行法例定義，第三者擔保等同本身借貸而需全數計入限額，因而超越上限。實情是房屋委員會按揭擔保有條件，銀行處分出售抵押品套現後，仍不敷償還欠債，方可向房屋委員委會追討差額。此外，房屋委員會是有原價優先回購權，所以實際擔保金額限於拖欠利息及追收費用，因而銀行無可能違例。

 

居者有其屋計劃按揭原始是由政府擔保，而政府借貸是不受監管限額約束。其後改由房屋委員會擔保，卻大意未有同步修訂銀行法例豁免限制，始出現矛盾。當年政府亡羊補牢，修改法例，承認現實，消弭矛盾。若擇「善」固執，對簿公堂，後果不堪想像。

 

 

近日中小企業公開訴苦，呻嘆銀行開戶難，手續繁複，文牘浩瀚，查根問底，近乎刁難，更投訴無門，因為銀行眾口一詞，推說是依照監管機關指引，按本子辦事而矣。監管機關卻公開澄清，新客戶盡職審查（due diligence）並非新猷，監管指引只是將實務制度化，銀行向來因時制宜，按個別情況靈活處理。監管機關更坐言起行，通告提示銀行需衡量實際風險，簡化開戶手續，利便營商，維護香港金融樞紐競爭力等云云，老生常談。雙方雖各執一詞，誰是誰非也不難判斷。

 

其實銀行業務是從客戶開步，即使最簡單存款戶口，局限於支票現金提存，也須查證客戶身份，以免進支錯誤，否則可能干犯開戶疏忽過失遭索償。反毒反黑措施已施行經年，銀行只是盡市民責任，協助執法機關分辨嫌疑罪犯，追蹤資金流動，打擊罪案。多年來官民合作愉快，通報機制暢順。

 

不過2001年紐約911事件後，加入反恐措施，環球雷厲風行，香港是國際金融中心，更不能掉以輕心。政府配合大氣候，從源頭阻截不法資金，打擊罪惡，所以開戶時盡職審查頓成關鍵，不容馬虎。況且若干國際銀行集團先後被揭發審查不力，更有縱容罪犯甚至同流之嫌，香港監管機關恐防有失，加強巡查。客戶良莠不齊，實力參差，為免自找麻煩，銀行寧緊勿鬆，寧缺莫濫，若有保留，寧可推客，尤其是中小銀行，因為資源有限，力有不逮。

 

客戶盡職審查，本是香港盡國際義務之舉、銀行盡市民責任之事。變成監管重中之重後，官僚不容有失，照足本子辦事，銀行動輒得咎，日積月慮，那敢酌情，殃及中小企業，皆怨聲載道。監管機關連忙澄清，也無濟於事，所謂「風險為本」審查並客觀標準，銀行業與監管機關互信甚低，悶局暫難突破。

 

總結近日兩宗事件，施政與議政皆未符眾望，在政治霧霾籠罩下，無端加深社會怨氣。其實官員議員若認真辦事，考慮周詳，德政不會變為苛政，便民不會變為煩民，良法不會變為惡法，當政者應深刻反思得失利害。