「樓換樓」官司是否反映施政議政退步？|鄭宏泰

封面圖片：「樓換樓」豁免條款，本是德政，立法卻未與政策接軌。

日前上訴法院審結一宗「樓換樓」官司，判稅務局得直，業主需補繳雙倍物業買賣印花稅兼付訟費。事件未有引起大迴響，可能碰巧社會聚焦突發政治事件，無暇兼顧。其實官司事不尋常，判決明顯與政府房屋政策背道。那邊廂，中小企業公開呻苦，投訴銀行開戶難於蜀道，政府連忙撲火降溫，卻無法自圓其說。此兩宗事例是否冰山一角，反映施政議政每況愈下？

「樓換樓」官司其實甚簡單，某君購置新居，兩樓換一樓，依例向稅務局申請豁免，發還多繳印花稅被拒。業主興訟，在原訴庭勝訴，政府不服上訴得直，業主賠了夫人又折兵。問題癥結在於法例條文，上訴法院指其用詞清晰，只限一家舊居換新居，所以判政府得直。

答辯人引述財政司司長2013年2月23日在網誌貼文為據力爭，舊居換新居後再無其他房產，便可獲退稅。上訴庭不接納網誌為證供，況且立法會檔案全無提及。按理財政司司長斷不會信口雌黃，若非政策原意也不會謬然貼上網誌。同樣，法院判決也有根有據，絕不含糊。所以問題根源應該是法律草擬及審議過程欠嚴謹，百密一疏。

買家雙倍印花稅是在2013年2月份推出，旨在抑壓業主入市，讓路予未置業者。「樓換樓」豁免條款，既可矯正供求錯配，也有助活躍二手市場，一舉兩得，本是德政，卻因立法偏差，弄巧反拙，釀成不大不小風波。

業主換購新居，大多數是先買後賣，依例須繳納雙倍印花稅，若事後無豁免必然裹足不前，影響二手市場流轉，不符合政府住房政策。其實財政司司長網誌貼文簡明清晰，業主再入市置業一律視作投資，須繳納雙倍印花稅。若換樓自住，而舊居在寬限期內脫手，可獲發還多繳稅款。為免爭拗何謂換樓，只要寬限期滿時，業主已遷入新置物業，而且並無擁有其他住房，便符合資格。至於業主原來擁有多少住房物業自住投資，其實無關宏旨，況且悉數放售等於增加住房供應，與政策全無抵觸，理應鼓勵。至於會否出現多重寬限期，是草擬條文技術問題，絕對可以避免。

誰料草擬法案時，不知為何竟明文收窄資格為「一樓業主」，節外生枝。以此個案為例，業主倘先放售其中一個物業，再購買新居，便符合法例條文，獲得豁免。「一樓換一樓」是舊而換新，「兩樓換一樓」也是舊換新，何以厚此薄彼？法例應否獎勵精明人而懲罰循規者？所以法案草擬時若夠嚴謹，應不會偏離政策；草案審議時若夠嚴謹，應可糾正條文偏差，日後爭拗便可避免，官民不必對簿公堂，勞民傷財。更莫名其妙者，是原訟敗訴後，政府仍執著條文而忽略政策原意，按本子辦事上訴，業主無辜變苦主，施政議政是進步或退步，市民心中有數。

法例條文與實務矛盾早有前科，不過官民對話解決，避免對簿公堂，始鮮為人知。經典個案是銀行予房屋委員會之「授信」（Financial Exposures）：監管機構曾發現按法例定義計算，有銀行已超越監管上限，涉嫌違例。事緣房屋委員會擔保「居者有其屋計劃」業主之按揭，而根據銀行法例定義，第三者擔保等同本身借貸而需全數計入限額，因而超越上限。實情是房屋委員會按揭擔保有條件，銀行處分出售抵押品套現後，仍不敷償還欠債，方可向房屋委員委會追討差額。此外，房屋委員會是有原價優先回購權，所以實際擔保金額限於拖欠利息及追收費用，因而銀行無可能違例。

居者有其屋計劃按揭原始是由政府擔保，而政府借貸是不受監管限額約束。其後改由房屋委員會擔保，卻大意未有同步修訂銀行法例豁免限制，始出現矛盾。當年政府亡羊補牢，修改法例，承認現實，消弭矛盾。若擇「善」固執，對簿公堂，後果不堪想像。

銀行亦苦於監管動輒得咎

近日中小企業公開訴苦，呻嘆銀行開戶難，手續繁複，文牘浩瀚，查根問底，近乎刁難，更投訴無門，因為銀行眾口一詞，推說是依照監管機關指引，按本子辦事而矣。監管機關卻公開澄清，新客戶盡職審查（due diligence）並非新猷，監管指引只是將實務制度化，銀行向來因時制宜，按個別情況靈活處理。監管機關更坐言起行，通告提示銀行需衡量實際風險，簡化開戶手續，利便營商，維護香港金融樞紐競爭力等云云，老生常談。雙方雖各執一詞，誰是誰非也不難判斷。

其實銀行業務是從客戶開步，即使最簡單存款戶口，局限於支票現金提存，也須查證客戶身份，以免進支錯誤，否則可能干犯開戶疏忽過失遭索償。反毒反黑措施已施行經年，銀行只是盡市民責任，協助執法機關分辨嫌疑罪犯，追蹤資金流動，打擊罪案。多年來官民合作愉快，通報機制暢順。

不過2001年紐約911事件後，加入反恐措施，環球雷厲風行，香港是國際金融中心，更不能掉以輕心。政府配合大氣候，從源頭阻截不法資金，打擊罪惡，所以開戶時盡職審查頓成關鍵，不容馬虎。況且若干國際銀行集團先後被揭發審查不力，更有縱容罪犯甚至同流之嫌，香港監管機關恐防有失，加強巡查。客戶良莠不齊，實力參差，為免自找麻煩，銀行寧緊勿鬆，寧缺莫濫，若有保留，寧可推客，尤其是中小銀行，因為資源有限，力有不逮。

客戶盡職審查，本是香港盡國際義務之舉、銀行盡市民責任之事。變成監管重中之重後，官僚不容有失，照足本子辦事，銀行動輒得咎，日積月慮，那敢酌情，殃及中小企業，皆怨聲載道。監管機關連忙澄清，也無濟於事，所謂「風險為本」審查並客觀標準，銀行業與監管機關互信甚低，悶局暫難突破。

總結近日兩宗事件，施政與議政皆未符眾望，在政治霧霾籠罩下，無端加深社會怨氣。其實官員議員若認真辦事，考慮周詳，德政不會變為苛政，便民不會變為煩民，良法不會變為惡法，當政者應深刻反思得失利害。

鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任；香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究，近期著作（或合著）包括：《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老：周壽臣》、《香港大老：何東》、《香港將軍：何世禮》等。其次，亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書，並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。