封面圖片:「樓換樓」豁免條款,本是德政,立法卻未與政策接軌。
日前上訴法院審結一宗「樓換樓」官司,判稅務局得直,業主需補繳雙倍物業買賣印花稅兼付訟費。事件未有引起大迴響,可能碰巧社會聚焦突發政治事件,無暇兼顧。其實官司事不尋常,判決明顯與政府房屋政策背道。那邊廂,中小企業公開呻苦,投訴銀行開戶難於蜀道,政府連忙撲火降溫,卻無法自圓其說。此兩宗事例是否冰山一角,反映施政議政每況愈下?
「樓換樓」官司其實甚簡單,某君購置新居,兩樓換一樓,依例向稅務局申請豁免,發還多繳印花稅被拒。業主興訟,在原訴庭勝訴,政府不服上訴得直,業主賠了夫人又折兵。問題癥結在於法例條文,上訴法院指其用詞清晰,只限一家舊居換新居,所以判政府得直。
答辯人引述財政司司長2013年2月23日在網誌貼文為據力爭,舊居換新居後再無其他房產,便可獲退稅。上訴庭不接納網誌為證供,況且立法會檔案全無提及。按理財政司司長斷不會信口雌黃,若非政策原意也不會謬然貼上網誌。同樣,法院判決也有根有據,絕不含糊。所以問題根源應該是法律草擬及審議過程欠嚴謹,百密一疏。
買家雙倍印花稅是在2013年2月份推出,旨在抑壓業主入市,讓路予未置業者。「樓換樓」豁免條款,既可矯正供求錯配,也有助活躍二手市場,一舉兩得,本是德政,卻因立法偏差,弄巧反拙,釀成不大不小風波。
業主換購新居,大多數是先買後賣,依例須繳納雙倍印花稅,若事後無豁免必然裹足不前,影響二手市場流轉,不符合政府住房政策。其實財政司司長網誌貼文簡明清晰,業主再入市置業一律視作投資,須繳納雙倍印花稅。若換樓自住,而舊居在寬限期內脫手,可獲發還多繳稅款。為免爭拗何謂換樓,只要寬限期滿時,業主已遷入新置物業,而且並無擁有其他住房,便符合資格。至於業主原來擁有多少住房物業自住投資,其實無關宏旨,況且悉數放售等於增加住房供應,與政策全無抵觸,理應鼓勵。至於會否出現多重寬限期,是草擬條文技術問題,絕對可以避免。
誰料草擬法案時,不知為何竟明文收窄資格為「一樓業主」,節外生枝。以此個案為例,業主倘先放售其中一個物業,再購買新居,便符合法例條文,獲得豁免。「一樓換一樓」是舊而換新,「兩樓換一樓」也是舊換新,何以厚此薄彼?法例應否獎勵精明人而懲罰循規者?所以法案草擬時若夠嚴謹,應不會偏離政策;草案審議時若夠嚴謹,應可糾正條文偏差,日後爭拗便可避免,官民不必對簿公堂,勞民傷財。更莫名其妙者,是原訟敗訴後,政府仍執著條文而忽略政策原意,按本子辦事上訴,業主無辜變苦主,施政議政是進步或退步,市民心中有數。
法例條文與實務矛盾早有前科,不過官民對話解決,避免對簿公堂,始鮮為人知。經典個案是銀行予房屋委員會之「授信」(Financial Exposures):監管機構曾發現按法例定義計算,有銀行已超越監管上限,涉嫌違例。事緣房屋委員會擔保「居者有其屋計劃」業主之按揭,而根據銀行法例定義,第三者擔保等同本身借貸而需全數計入限額,因而超越上限。實情是房屋委員會按揭擔保有條件,銀行處分出售抵押品套現後,仍不敷償還欠債,方可向房屋委員委會追討差額。此外,房屋委員會是有原價優先回購權,所以實際擔保金額限於拖欠利息及追收費用,因而銀行無可能違例。
居者有其屋計劃按揭原始是由政府擔保,而政府借貸是不受監管限額約束。其後改由房屋委員會擔保,卻大意未有同步修訂銀行法例豁免限制,始出現矛盾。當年政府亡羊補牢,修改法例,承認現實,消弭矛盾。若擇「善」固執,對簿公堂,後果不堪想像。
銀行亦苦於監管 動輒得咎
近日中小企業公開訴苦,呻嘆銀行開戶難,手續繁複,文牘浩瀚,查根問底,近乎刁難,更投訴無門,因為銀行眾口一詞,推說是依照監管機關指引,按本子辦事而矣。監管機關卻公開澄清,新客戶盡職審查(due diligence)並非新猷,監管指引只是將實務制度化,銀行向來因時制宜,按個別情況靈活處理。監管機關更坐言起行,通告提示銀行需衡量實際風險,簡化開戶手續,利便營商,維護香港金融樞紐競爭力等云云,老生常談。雙方雖各執一詞,誰是誰非也不難判斷。
其實銀行業務是從客戶開步,即使最簡單存款戶口,局限於支票現金提存,也須查證客戶身份,以免進支錯誤,否則可能干犯開戶疏忽過失遭索償。反毒反黑措施已施行經年,銀行只是盡市民責任,協助執法機關分辨嫌疑罪犯,追蹤資金流動,打擊罪案。多年來官民合作愉快,通報機制暢順。
不過2001年紐約911事件後,加入反恐措施,環球雷厲風行,香港是國際金融中心,更不能掉以輕心。政府配合大氣候,從源頭阻截不法資金,打擊罪惡,所以開戶時盡職審查頓成關鍵,不容馬虎。況且若干國際銀行集團先後被揭發審查不力,更有縱容罪犯甚至同流之嫌,香港監管機關恐防有失,加強巡查。客戶良莠不齊,實力參差,為免自找麻煩,銀行寧緊勿鬆,寧缺莫濫,若有保留,寧可推客,尤其是中小銀行,因為資源有限,力有不逮。
客戶盡職審查,本是香港盡國際義務之舉、銀行盡市民責任之事。變成監管重中之重後,官僚不容有失,照足本子辦事,銀行動輒得咎,日積月慮,那敢酌情,殃及中小企業,皆怨聲載道。監管機關連忙澄清,也無濟於事,所謂「風險為本」審查並客觀標準,銀行業與監管機關互信甚低,悶局暫難突破。
總結近日兩宗事件,施政與議政皆未符眾望,在政治霧霾籠罩下,無端加深社會怨氣。其實官員議員若認真辦事,考慮周詳,德政不會變為苛政,便民不會變為煩民,良法不會變為惡法,當政者應深刻反思得失利害。