《施政報告》遲到好過唔到

行政長官林鄭月娥幾經艱苦，仍然唔能夠在立法會宣讀《施政報告》，誰是誰非大家都無謂爭拗，不如講番份《施政報告》。有人話睇到份《施政報告》立刻火滾，這是一份推初次置業者落火坑的《施政報告》，現在樓價仍然處於高位，政府竟然將按保的上限金額提高，九成的由400萬元去到800萬元，八成的更加去到1000萬元，絕對是替地產商托市。

我的睇法與他們不同，我認為政府是聽從民意，所以才大膽提高按保金額。因為過去10年，我們不時聽到有人話買唔到樓，錯失了樓價上升良機，他們並不是供不起，而是唔夠首期，唯有買那些一個人都唔夠住的「納米樓」，今次特首大膽提高按保，不但可以幫助那些有心上車的人，同時啓動換樓鏈，並且給予正在下跌樓市一點承托力。至於是否要用九成按保買樓，就要視乎各人能力，與放寬按保的影響不大。

出售公屋屬好心做壞事

政府打算以兩折出售租者有其屋餘下4.2萬個單位，我相信全部會由租戶承接，不會有大問題，但政府以後都唔好將公屋出售，否則就會好心做壞事。我了解到有不少公屋租戶以低價買入了自住公屋單位之後，抵不住誘惑將自己擁有的公屋單位賣走，最後要露宿街頭。政府現在唔賣又唔得，否則在一個屋邨內有政府單位，又有私人單位，在維修和管理上是很麻煩；事實上，出售公屋是一個最劣的房屋政策，希望政府以後唔會再犯錯。

林鄭在上任之後，搞了一個土地供應專責小組，但始終解決唔到土地供應不足問題，小組提出了18個方案，但並沒有提及要用《土地收回條例》向地產商徵收土地，林鄭在《施政報告》內提及未來5年，要向地產商收回450公頃土地，足夠起30萬個500方呎單位，再加上政府現在的土地儲備，地產商補地價得到的土地、土地共享計劃以及由工廈改用途所得的土地，如果可以落實，土地供應根本不是問題。上述這些都是中期供應，還有各項填海計劃，供應充足，樓市應該在未來一段長時間會平穩發展。

今次《施政報告》令地產商最擔心的地方就是限購令，好彩林鄭連提都冇提，只是提供1000個「港人港置」單位應酬大家，地產商應該鬆一口氣。有不少人問我林鄭這份《施政報告》值幾多分，如果是去年的話，我會畀80分，今年我扣10分，只值70分，原因是遲了一年，不過，遲到好過唔到。

轉用新按保 可減利息支出

有年輕朋友話，林鄭的《施政報告》不知所謂，在樓價下跌的時候推出新按保計劃，有替地產商托市之嫌，所以評分又創新低。其實，無論林鄭的《施政報告》怎樣說，評分一定不會高，我們何不以淘沙見金的視野去睇這份《施政報告》，或者可以搵到一些有用之處。

我問年輕人有冇樓，有冇二按，佢話托賴在年初用了大約1000萬元買了一個兩房單位，由於銀行只可以做六成按揭，他被迫要借兩成二按，年息10%，覺得很肉赤。我話他是今次《施政報告》的首批受惠者，他應該趁這個機會申請按保，同時搣甩二按，他以後就可以放心供樓。

由於林鄭將按保上限提高至1000萬元以下的住宅，可借八成，以及800萬元以下樓價可借九成，這將會令到700萬至1000萬元的住宅單位需求量大增，樓價有機會與細樓價背道而馳，如果哪位年輕人可以成功搣甩二按，他不但可以減少利息支出，而且可以享受樓價即時升值，以後就當然要睇大市形勢。無論如何，他是即時受惠者，千祈唔好話《施政報告》不知所謂。

不過話分兩頭，如果有人在較早前買了一個400萬元單位，他雖然可以獲得九成按保，但現在損失了買較大單位的機會，而且未來一段時間，買細價樓或「納米樓」的人會較少，加上經濟環境轉壞，細價樓有機會急跌，他們將會是這份《施政報告》的受害者。

細價樓+納米樓 下跌機會較大

至於現在是否應該買樓，如果買大型單位或者豪宅的人根本毋須理會有沒有需要，有錢就幾時都可以買；買細價樓及「納米樓」就要小心一些，下跌的機會比較大，如果合資格申請按保的不妨考慮2房或者3房的中型單位，即使現在有不少該類型單位的業主封盤不賣，但地產商因新樓空置稅，將會有很多中型單位推出市場，對於有需要而可以供得起的人來說，或者這是一個置業良機。

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。

湯文亮

紀惠集團行政總裁及副主席，2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒香港浸會大學榮譽大學院士榮銜，以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團，對經濟發展具前瞻觸覺和分析力，在物業投資方面尤甚，帶領紀惠集團從一間小公司於2018年晉身至福布斯（香港區）排名25。著作有《讀歷史，了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》，包括紅極一時「細價樓爆煲論」等10本著作，亦是專欄作家，作品在不少報章、網站及國內媒體發表，網站點擊已逾10億次。

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