民建聯日前舉辦研討會，探討引用《收回土地條例》向地產商收地建屋的可行性。民建聯過去對推動政府引用此例收地並不積極，所以反對派大都懷疑民建聯此舉別有政治目的。現在連中央也指地產商是引致社會矛盾激化的元兇，令民建聯更加不願予人偏袒商界利益的感覺，否則很難拉到選票。
地產商的初步反應尚算正面，多表示願意加以研究，在需要的時間予以配合。新世界發展更不等政府啟動法律程序，已主動把手上的300萬呎農地捐出來建公屋及社會房屋。
我相信，地產商之所以會採取這種積極態度，是因為現社會的確怨氣很重，部分原因確與年輕人置業無望有關，所以地產商有需要向社會釋出善意。
不過，到地產商真的遇到政府要收他們手上那些發展潛力高的土地時，我相信地產商是不會輕易就範的。如果他們連據理力爭也不敢，我會很失望。香港若是連私有產權也保不住，那光有「舞照跳，馬照跑」，也沒有意思。
根據《基本法》，香港行資本主義制度，非社會主義制度；而資本主義的根基就是私有產權，沒有私有產權，就沒法界定交易雙方的利益，市場就沒法有效地運作。此外，私有產權亦是普通法的基石。一個沒有私有產權的地方，普通法根本沒法運作。不保護私有產權，就沒法保住法治。
此之所以，我雖然極重視社會利益，我亦不認同政府隨便引用《收回土地條例》去侵犯地產商的私有產權。只有同時符合以下兩個條件，地產商才會把手上的土地交回給政府。否則，地產商一定會據理力爭，不把官司打到終審法院，亦不會罷休。
這兩個條件的首要一點是：政府收地目的必須是為了社會大眾的利益，而不是只為了增加庫房的收入；而且除了收這塊地之外，已別無其他選擇。第二點是，政府非這樣收地不可的同時，必須對被收地的地產商作賠償。賠多少不是政府單方面說了算，地產商也可以有自己的陳情與申訴，再由法庭作出仲裁。
我個人覺得，政府收地建交通設施容易講得通。因為交通設施要考慮使用者的方便，與如何更節約能源問題，容易找到非在這裏建設不可的理由。但要建公屋則可以有很多選擇，不容易解釋為什麼要選甲地產商的農地，而不選其他人手上的農地。
至於在收回地產商的農地後，再賣給其他地產商作私人發展用途，則更加說不通。這等同強搶了原有地產商的發展機會。政府只是因而賺多了一筆錢，卻沒有為社會帶來什麼真正的改變。庫房要有收入，大可以叫原有的地產商補地價。沒有理由把土地的發展商從原有的地產商手上奪走，交給一個毫無關聯的新地產商。
政府要強行收地不容易，要地產商接納收地的賠償條件亦比以前困難。早期，政府收地的對象是原居民；於原居民而言，與其讓土地荒廢，不如賣給政府。但地產商持有土地的目的志在發展，他們的要求會很不一樣。
政府收農地該如何賠償
社會上有聲音 ，要求政府引用《收回土地條例》去緩解土地供應不足的問題。必須指出的是，這套想法有違資本主義精神的，在香港現有體制下是行不通的。
只有在社會主義國家，政府才可以以社會利益為名沒收私人財產。在資本主義社會，建制的首要任務是保護私有財產，而非方便政府行政。因此，《收回土地條例》只能應用於個別特殊的非收不可的土地需要上，而不是用來解決一般性的土地需要問題。政黨現時鼓吹的做法，很明顯屬於後者，政府若依隨的話，將會在法庭上碰到焦頭爛額。
政府要成功引用《收回土地條例》收地 ，必須符合兩項基本條件：
（一）證明已沒有其他代替方案，故不得不收回這塊土地作公共用途不可；
（二）予土地原先擁有者公平合理的賠償。前者，剛才已討論過；現在談談政府在作賠償時，可能遇到的問題。
早年，政府向新界原居民收地所遇到的困難不多。原因是自從香港的農業式微之後，大量農地荒廢，根本沒法租得出去，變成毫無收益。所以原居民一聽到政府可能把他名下的土地劃入發展藍圖，都會非常雀躍。他們中很多人都是因政府收地而富貴起來的。
後來，香港人口膨脹得很快，政府需要的土地愈來愈多，但庫房卻沒有足夠的錢去收地，政府唯有打「白頭票」，發放地權證代現金（即Letter A，Letter B）。持證者將來可以憑證向政府換地。
在沒錢收的情況下要土地擁有者把土地交出來是有難度的，港英政府於是想出妙計——容許Letter A，Letter B的權益自由轉讓。土地擁有者從政府手上收不到錢，但可以把換地權證賣給地產商收錢。地產商為了競爭，把換地權證的價錢搶得比政府正常的賠償價還要高。新界原居民大都樂於政府用Letter A，Letter B的方式來收地，然後再把換地的權益賣給地產商。
政府用這類方式收回大量土地後，就搞「三通一平」，提供基建設施，然後把平整好的土地供Letter A，Letter B的權益擁有者來投標。參與競標的人除了要有Letter A，Letter B之外，還要另加現金作競價。庫房一樣有收入。
我不厭其煩地重講這段舊事，是要指出，政府想用收農地價來收地產商手上的農地是不一定行得通的。因為，在Letter A，Letter B的運作過程中，政府已經默認，土地擁有者即使擁有的只是農地，亦是有發展權的。否則政府為何讓Letter A，Letter B的擁有者參與發展用地的投標。Letter A，Letter B的二手價的升跌，正正就是土地發展潛力的價格的升跌。市場已經證實，農地也有發展權的價值，政府已沒法抹殺事實。
政府至今仍堅持，由於收的是農地，所以只需賠農地價。很明顯，這套說法只是自欺欺人；因為政府收農地價的賠償已逾千元一呎。全世界卻沒有這麼貴的農地。可見政府自己也在默認土地潛在發展價值，而非只有耕種價值。因此，將來政府要強收地產商手上的土地時，不可能不為土地的發展權付出代價。
如何推動地產商開發手上的農地
社會上普遍有個印象，地產商手上囤積大量土地，不肯開發，目的在營造供不應求的環境，以推高樓價，謀取暴利。
這種指控與實情有距離，未能對症下藥，對解決問題沒有好處。
現實是地產商手上「囤積」的主要是農地，並非可供發展的土地；是現有法規不容地產商發展這些土地，不是地產商刻意囤積。
要發展這些土地，有兩大關口要過，一要成功地獲得城規會的批准，把這些土地的用途，從只能用作耕種改劃為可供發展建設，二要成功與政府達成補地價的協議，待繳足地價後，才能改寫批地條文，令土地符合發展的需要。
地產商手上的農地，並非全部都符合轉變為發展用途的條件，譬如地點偏僻，基建不足，或有保育方面的考慮等，都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合，亦有很多繁複的程序要過，能在五年之內完成，已可慶功；費時超過十年的相信亦有不少。
如果我們的社會，不去研究如何加快這種改用途的申請程序，只曉得把矛頭指向地產商，無助於增加可供發展土地的供應。
除了改劃土地用途這關難過外，補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為，這是因為地產商不肯付出代價，千方百計想壓政府價所造成，其實這只是表象，真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地，而是有發展前景的農地，其價值會超過一般農地。
這個認識上的差異，是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式，是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議，遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。
政府認為，這些土地在未改用途之前，都仍是農地，那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值，處於基建條件好，申請發展獲批機會高的，價值當然要高一些。
其實，市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的，只值幾百元一呎；機會高的，可以過2000元一呎；但政府的估價卻只有1000多元一呎。政府堅持自己的評估價，不肯接受市場的成交價。
我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務，是透過增加土地供應，達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買，另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時，不只着眼於庫房的收入，而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標，就不應該在補地價問題上斤斤計較，而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣，地產商就不能任由該塊土地閒置，因為一旦農地轉成發展用地後，地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快，土地供應就會增加，樓價就會下跌，地產商的得益就不會如初時想像的多，真正得益的會是未有樓的市民。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
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