陳景祥
畢業於香港中文大學,在傳媒界工作逾30年,曾任職通訊社、電台、報章、網絡媒體,有豐富的編採和管理經驗。現為樹仁大學學術諮詢委員會成員,浸會大學傳理學院特邀教授。

治港必先治樓

封面圖片:土地供應固然直接影響樓宇供應,但要「解決好」房屋問題,除了土地供應,還要配合其他政策。(亞新社)
 
踏入2017年前夕,政府在上周五公布差餉物業估價署的最新數字:2016年11月樓價指數升至306.6點的歷史高位,已經連升8個月,反映過去3年政府為治理樓市而推出的「辣招」毫無作用,既冷卻不了樓價,反而令有意置業者更難「上車」(住宅物業印花稅15%令置業成本大增)、發展商推出的單位更細。置業難而居住質素變得更差,本屆政府自誇房屋土地政策有成績,到底成績何在?
 
1997年之後歷經3任特首,在房屋土地政策上都無法交出一張合格的成績表。董建華以八萬五供應量希望達到七成港人有自置物業,但遇上金融風暴令樓價暴跌造成大批負資產苦主。結果到曾蔭權任內厲行緊縮,房屋和土地供應都壓在低水平,樓市終於喘定。但到經濟復蘇之後需求回升,政府卻沒有適時回應,結果供應和需求脫節,令樓市迅速升溫。到梁振英上任,標榜施政重點設在房屋土地問題,為了貫徹增加供應的承諾,政府四出覓地,但勞而少功,可以建屋的都是小地皮,還因過於勇進而被批評為「盲搶地」。不少人應記得梁振英在競選特首期間經常說香港「大把地」,只是沒有認真開發應用,這跟他上任後覓地的狼狽情狀,似乎顯示出他對房屋土地問題的認知和現實有頗大距離。
 

倘房地政策一事無成 社會怨氣難消

 
特首選舉如箭在弦,參選人對解決房屋土地問題有何良方,將仍是選戰的其中一個焦點。已經宣布角逐的葉劉淑儀上周六在香港電台的節目中表示,她的政綱主打將是房屋土地政策,希望在市區重建上着手,解決供應問題。胡國興政綱的房地政策太簡單,但他跟鄉議局見面時,認為應研究靠近市區的丁屋可以「起高啲」,也是解決供應的一個方法,而且新界土地有龐大發展潛力,胡官循這方面入手,也是一種新思維。
 
另外兩名有意角逐特首的人選,皆有處理土地的經驗:林鄭月娥在曾蔭權政府內當發展局長,是掌管土地供應的主要官員;曾俊華以財政司長身分,身兼土地供應督導委員會主席,對土地問題也不會陌生。他們在房屋土地問題上有沒有什麼新思維,以及是否令人相信他們有足夠執行力去落實政策,將是下屆政府管治成績的一次考驗。如果在房地政策上一事無成,社會怨氣將難以消弭。
 
土地供應不足,是房屋問題其中一個死結。原因之一,有分析認為是可用土地都集中在發展商手上,他們持有的土地面積加起來比政府更多,可以調控市場供應,而政府的土地儲備不足,無法抗衡地產商,結果房屋供應滿足不了市場需求,樓價也就拾級而上……此說是否成立?大陸最近的樓市「新說法」,也許可以作參考。
 
上月召開的中央經濟工作會議,特別提出了內地樓市的發展方向,強調「房子是用來住的,不是用來炒的」,大陸評論界都認為是點中了問題要害。內地自2009年起一直主張買房是為了住,不是為了賣,但效用不大,內地樓市繼續被炒得熱火朝天,中央也束手無策。按道理,大陸不像香港,土地資源完全掌握在政府手中,發展商成不了「地產霸權」,政府更有不同政策工具可以調控樓市;為何大陸的房屋問題也一如香港,樓價大上大落,年輕一代同樣嘆「上車」難、置業難!
 
對土地供應有足夠控制權的內地政府,同樣「馴服」不了樓市,人民對住的問題也是怨聲載道;說特區政府因土地儲備不及發展商而無法治好樓市,明顯欠缺足夠說服力。土地供應固然直接影響樓宇供應,但要「解決好」房屋問題,除了土地供應,還要配合其他政策。
 

增自置物業率 安定民生且有經濟效益

 
房屋政策背後除了有民生的考量(住屋基本需要),也有社會目標,例如照顧基層、社會安定等等。經常拿來跟香港比較的新加坡,房屋政策甚至有強烈的政治功能,就是以相對廉價、面積寬敞的組屋(政府以低價出售的平民住宅)爭取人民支持執政黨。新加坡政府每發展一處組屋,就會派人民行動黨的幹部進駐,發展基層組織,培植組屋成為執政黨的票倉。為了達到這個目標,新加坡八成人口住在政府補貼的組屋,成為新加坡政府有效管治的重要基石。
 
香港很難抄新加坡模式,但大幅提高港人自置物業比率,是安定民生且有經濟效益的政策,更可在短期內見到成效,做法包括以極低價出售公屋,及以成本價把居屋「賣斷」給業主(王于漸教授有專論),這些都是在單靠覓地增加新樓供應以外的新辦法。走不出一條新路,香港房屋土地問題仍會是下屆政府的計時炸彈。
 
中國大陸常說「治國必先治水」。在香港特區,則是「治港必先治樓」。
 
原刊於《明報》,本社獲作者授權轉載。
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